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Hemos sufrido un atasco en la casa, nuestro seguro ha declarado que existe un defecto de construcción y no se hace cargo. Consideran defecto de construcción a que las tuberías de nuestro piso y del vecino de al lado se unen, yendo la tubería resultante a la bajante. Sin tener problemas desde los 150 años en los que las viviendas parece que han tenido las tuberías conectadas, ¿eso es considerado un vicio o defecto de construcción? Es cierto que la normativa existente en 1867 debiera ser muy laxa en ese aspecto y recomendase la utilización de técnicas y sistemas constructivos sancionados por la buena construcción sin especificar mayores aspectos. Aunque ya en 1973, en la NTE de Saneamiento se indicaba en el punto 3.3. que "el desagüe de inodoros, vertederos y placas turcas, se hará siempre directamente a la bajante. ", y en la actual normativa CTE HS 5   no se indica explícitamente aunque se deduce de lo dicho en el punto 3.3.1.2.1b que dice, referido a las redes de...

Me gustaría saber si para una autopromoción de 3 viviendas en un mismo edificio con un único promotor y sin ninguna idea de venta sólo de un posible alquiler, es obligatorio el seguro decenal. Y si es verdad que sin dicho seguro no se puede registrar las viviendas en el registro de la propiedad. La  Disposición adicional segunda de la ley 38/1999 del 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación dice: ..." esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio "... Lo que implica que en su caso es obligatorio la contratación del seguro decenal. Las condiciones del seguro las tiene establecidas en el artículo 19 de la anteriormente citada ley. Por ello es obligatorio por ley establecer un seguro de caución conforme a lo que se estipula en el artículo 19 para el caso que indica por lo que no se puede aceptar su omisión en ningún registro público, además de serle exigible la responsabilidad civil en...

Tenemos los desagues conectados al tubo de de aguas fecales de un edificio. El edificio tiene la salida de desagües a la calle de atrás pasando por un solar, en este solar construimos nuestra vivienda hace 22 años. El tubo de uralita estaba visto y bastante deteriorado. Con el permiso de la comunidad y corriendo yo con los gastos cambiamos el tubo desde la salida del edificio hasta la arqueta de la calle. Por algún problema de desagüe ha tenido que venir una cuba a desatascar y limpiar la arqueta. Mi pregunta es, los gastos de la cuba ¿tengo qué abonar la mitad, siendo solo una familia? En el edificio son 13 ¿o se paga proporcionalmente por vecino? En el caso que narra el tubo de saneamiento es utilizado por dos edificios, el adyacente y el suyo, por lo que tanto el mantenimiento como cualquier reparación habrá de ser costeada por los propietarios de ambos edificios. De esta forma y salvo que hubiera algún contrato previo en dirección contraria, usted habría de abonar el 50...

Soy un propietario de un local, en los bajos de un edificio, en el cual se realizo la canalización con tubería de PVC de 200 mm y las correspondientes conexiones de los bajantes de 110 mm de PVC, también un sifón que reclame una y otra vez hasta que accedieron y dos arquetas de hierro fundido como las de la calle. Estoy reclamando a los vecinos que se modifiquen para ser estancas y me piden un informe sobre si es obligatorio o es parte de una normativa. Yo les he dicho que si las dos arquetas con las tapas de hierro estuvieran en el pasillo de la comunidad ya las habrían cambiado, pero como no pasan cada día por el local, pues no les importa, creo que tengo derecho a que me las cambien, pues dan mala imagen y no puedo alquilar ni vender. Lo primero indicarle que para obtener un informe habría de contratar nuestros servicios o los de cualquier estudio de arquitectura e incluso bufete de abogados. Desde aquí tan solo le podemos dar una indicación a través de lo que nos describe...

He realizado una obra en el jardín, poniendo hormigón y suelo de plaqueta y quería saber el tiempo de garantía al que tengo derecho. La empresa en concreto, no indica nada en la factura. Como aún no he abonado la ultima parte, estoy a tiempo de pedirles que indiquen la garantía. Según la ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 2 Ámbito de Aplicación en el punto 2b indica: "Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio" Y dado que las obras que relata son de pequeña entidad y no modifican ni alteran la configuración arquitectónica no existe la obligación de ofrecer un seguro de los trabajos...

Les escribo para hacerles una pequeña consulta acerca de la obligatoriedad de realizar el Plan de Autoprotección como expertos que son en el tema. Hemos revisado el Anexo I del R.D. 393/2007 y nuestras oficinas no están en ninguno de los supuestos en los que se obliga el Plan de Autoprotección, esto es: Nuestra actividad es de Oficinas, estamos en las plantas 5ª y 6ª de un edificio, y la ocupación máxima es de 40 personas, por lo tanto según este R.D. no estamos obligados a realizar Plan de Autoprotección. La duda es si existe alguna otra normativa o reglamentación local o municipal que amplíe la obligatoriedad a otros supuestos. Es posible que su actividad no se encuentre dentro de las referidas en el anexo I del R.D.393/2007 , pero según el artículo 4 de dicho real decreto en sus apartados d, e y f explicitan que en el caso que el edificio en donde se ubica su actividad se encuentre dentro de los parámetros de lo establecido en el Anexo I tendrá obligación de elaborar, i...

Tenemos la duda sobre si una arqueta de paso en nuestros locales de oficina cuya tapa de registro de hormigón estaba a nivel de solera y con las obras de adaptación se ha tapado con el pavimento, tenemos la obligación de dejar visible dicho registro. El problema es que ha habido que limpiar el saneamiento y las obras de apertura y colocación de una tapa nueva, nos la cargan a nosotros, siendo una instalación de la comunidad. Ignoramos la obligación que tenemos en este sentido. En numerosos proyectos y recomendaciones técnicas, se indica que las arquetas en zonas habitables deben ser ciegas. Desearíamos si es posible un consejo sobre el particular. Para contestar a esta pregunta se va a hacer referencia a varios artículo de la Ley de Propiedad Horizontal que, para mayor claridad, se reproducirán al final de la contestación. En primer lugar indicar que sí es cierto que no es nada recomendable tener una arqueta de la Red General de Saneamiento registrable en una zona habitable ...

Les agradecería si fueran tan amables de ayudarme respecto a una duda que tengo. Hace seis años, siendo autopromotor, hice una casa para uso propio como vivienda habitual. En su momento no hicimos decenal ya que no era obligatorio para autopromoción, aunque si que se hizo esa anotación en el registro. La ley dice que de enajenar esa vivienda antes de 10 años tenemos la obligación de hacer un decenal. Ahora tenemos la necesidad de venderla antes de esos 10 años. He oído que desde hace un par de años, la norma cambió y ahora si se puede vender sin la necesidad de hacer el seguro decenal, siempre que sea unifamiliar y se demuestre que ha sido vivienda habitual. ¿Es cierto?. La ley que contempla la obligatoriedad del seguro decenal es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Esta ley ha sufrido varias modificaciones, existiendo una que contempla el caso que narra. En concreto se trata de la modificación en su disposición adicional segunda con la  Ley 53/...

Entre 2 hermanos hicimos una casa bifamiliar en un terreno , en calidad de autopromotores, contratando para la ejecución a un constructor, aparte de aparejador y arquitecto. Ya está terminada y pagada la obra y cuando vamos a la notaría a firmar el acta fin de obra ( ya estando escrituradas las viviendas previamente), nos dice que puede haber algún problema en el registro por la no existencia del seguro decenal, según una nueva ley de julio del presente año.¿qué hay de cierto en esto ?¿es verdad que deberíamos contratarlo?.Nadie nos había comentado este detalle, ni siquiera cuando solicitamos hace 2 años el préstamo hipotecario. La Ley que establece la obligatoriedad del establecimiento del seguro decenal es la Ley 38/1999 del 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. En concreto el Seguro decenal viene definido en el artículo 19, en el punto 19.1.c "Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materia...

Hace 10 años decidí rehabilitar una cuadra en Asturias y reconvertirla en casa de vivir, las paredes ya eran de piedra maciza de un espesor aprox--70cm, se hicieron unos fosos en la parte inferior y se rellenaron de emparrillados con hormigón, ya que el aparejador me dibujo unas columnas de hierro para subirlas soldadas hasta el tejado por la parte central de la edificación metidas entre los tabiques, la cuadra esta pegada a otra cuadra por la cara norte con lo cual hay una pared medianera que sube hasta el tejado, nosotros decidimos hacer nuestra pared por dentro perdiendo unos 15 cm aprox..., el problema viene cuando mi edificación sobrepasa el tejado contiguo ya que para hacer un zuncho se ha levantado por encima del otro tejado 90cm aprox con un solo tabique y justo ahi es por donde me entran humedades, aunque he pasado varios años sin ningún tipo de problemas de mohos ni de nada.....He contratado a otros albañiles hace un año aprox., para que por la parte exterior me pondrían una ...

Tengo una vivienda que compre hace 15 meses, la cual tiene preinstalación de aire acondicionado. Este año hemos puesto el aire acondicionado y resulta que por los fancoils sale agua. Los instaladores han revisado la preinstalación y me dicen que los drenajes de la preinstalación tienen una caída incorrecta y se forma una bolsa de agua en el tramo del desagüe que discurre horizontalmente impidiendo la evacuación del agua.  Entiendo que este desperfecto está cubierto por la garantía de tres años ¿es así? Además no sé qué tipo de arreglo tendrá. En caso de que no pudiese arreglarse ¿qué responsabilidad o indemnización podría pedir? Es cierto, durante tres años puede pedir el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Lo que debería hacer es ponerse en contacto con la constructora o la promotora para que le solucionen el problema mediante la repara...

Me dispongo a intentar arreglar un problema de humedades que tengo en una vivienda unifamiliar en todas las habitaciones de la planta alta.Estas humedades están situadas en los rincones de las paredes que dan al exterior. Desde que la compramos hace 12 años empezó a darnos problemas: -Primero decían que como se pintó por fuera de pintura plástica de exterior y no habían dado tiempo a secar el cemento era por eso (por dentro nosotros No pintamos con pintura plástica) - Posteriormente que era problema de condensación y nos abrieron unos agujeros en la pared por fuera para que respirara la casa. - Nos pusieron canalones, pues el tejado lo dejaron sin volada. - Nos taparon ciertas grietas que aparecieron en el exterior y decían que seria por eso donde persistía el problema. - Nosotros tuvimos que poner doble ventana para el tema de condensación Conclusión nos parchearon y no solucionaron el problema que al día de hoy y con el año de lluvia tenemos toda la parte de la vivienda (precisam...

En mi comunidad somos 18 vecinos y dos locales comerciales, vamos a instalar un ascensor y tomamos el acuerdo de que los dos bajos y los locales comerciales no pagarían.  El tema es que seis vecinos se niegan y vamos a ir a juicio, puesto que cuando se voto, también votaron los locales comerciales en contra del pago. Yo creo que esto debería haberse votado solo entre los vecinos y no los locales comerciales y los bajos que lógicamente votaron en contra.  Por otra parte la asesora quiere que paguemos el proyecto estando pendiente este juicio. Me pueden obligar a pagar o no. Aquí tenemos dos aspectos: Por un lado, en la votación de la reunión de vecinos, tienen derecho a votar todos aquellos vecinos que asistan en las convocatorias fijadas siempre que se establezca el quorum mínimo exigido, entendiéndose que aquellos que no asistan están de acuerdo con lo que se decida en dicha reunión. Por ello tanto los locales comerciales como los bajos tienen derecho a votar, máxime cuand...

Estas son unas fotos del daño causado por el terremoto en Chile de 8,8, que causó grietas, mi consulta es ¿si se quiebra bajo el revestimiento es peligroso? que hasta donde puedo ver es la parte mas dura de la construcción. En primer lugar daros mi solidaridad con todos los afectados del terremoto de Chile. Y ya en la pregunta, al examinar las fotos, lo que se puede observar es que, en apariencia, el material existente bajo el acabado es un muro de hormigón armado (concreto). Este muro se haya fracturado en las esquinas de las puertas y ventanas. Y también se observa la separación de las plaquetas del solado con respecto al muro. Bien, para poder conocer los daños reales del edificio habría que realizar una visita a todo el inmueble para obtener una imagen de conjunto de dichas grietas y poder dilucidar el desplazamiento real de cada una de sus partes y la gravedad de los daños causados en su estructura para así poder dar una valoración sobre si se ha visto comprometida la capacidad...

Mientras mi vivienda de autopromoción se está construyendo, he de contratar un seguro obligatorio como propietario en el que el beneficiario sea la entidad bancaria que me concede la hipoteca? Cuál es la normativa que exige eso y cuándo entró en vigor? En primer lugar, indicar que la ley que regula los seguros de construcción de las viviendas es la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999). En esta ley se establecen tres seguros con diferentes duraciones que son obligatorios: Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año , el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años , el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constr...

Queremos instalar un ascensor exterior (Sin cuarto de máquinas) En un edificio de cuatro plantas, las dudas sobre la instalación es que tenemos un registro de alcantarillado, las ventanas de las cocinas están a 20 cm del armazón (en algunos caso tapa por completo la luz natural) y hay tuberías de gas natural junto al armazón. En cuanto a la instalación de un ascensor en un edificio antiguo es importante indicar que existe la posibilidad de incumplir algunas normas que, sin mermar la seguridad y originando el menor trastorno posible, permitan la colocación de servicios primarios como es el ascensor para personas con movilidad reducida. En cualquier caso siempre se habrá de justificar convenientemente y habrá de ser aprobado por la propia concejalía de urbanismo. En el caso que menciona habría que estudiar muy bien la colocación de dicho aparato para evitar su interconexión con las tuberías de gas sobre todo con los elementos eléctricos y evitando la posible recogida y almacenamiento...

Como conseguir un posible ahorro en el consumo de energía en los edificios de mi comunidad (200 Vecinos) Así como formas de conseguir un uso mas sostenible de todo el entorno...jardines, garaje, iluminación...etc. El ahorro energético en un edificio tanto como en sus zonas comunes depende de varios factores, desde el tipo de instalaciones que se posea al uso y mantenimiento que se le den.   Las Instalaciones Es recomendable que éstas utilicen energías renovables como fuente de energía y eviten las fósiles. Que las instalaciones estén optimizadas al uso y rendimiento que se les desee emplear, empleando todos los sistemas de ahorro como programadores, sistemas automáticos o semiautomáticos. Que incluyan dentro de su funcionamiento o gestión, en la mayor manera posible, los recursos bioclimáticos disponibles (condicionantes higrotérmicos, soleamiento,...). Un elemento crítico es el acondicionamiento del edificio para su correcta utilización. (como por ejemplo en el ...

Tengo un edifico de 8 años con rajas en el muro de carga y pandeo en las mismas. ¿cómo puedo hacer para que la constructora se haga cargo de los daños? Es una vivienda junto a un campo de golf  A la casa de mi vecina le ocurrió lo mismo en algunas paredes. Por los elementos que comenta están afectados, el muro de carga, inexoráblemente el problema es estructural y por lo tanto estaría en plena vigencia el seguro decenal que posee un periodo de 10 años. Según su relato puede haber sucedido dos cosas: Por un lado que el terreno haya cedido y al moverse el edificio este a generado las patologías detectadas. En cualquier caso un pandeo del mismo podría indicar un sobrepeso en el muro y por lo tanto estaríamos ante un caso grave que debería ser evaluado inmediatamente por un arquitecto. Y por otro que, si bien la cimentación no a sufrido daños, debido a la incapacidad de los muros de aguantar las solicitaciones aportadas por el resto de la estructura está pandeando. Extremo este ta...

Les pongo en antecedentes del siguiente problema para que me den su opinión. Las viviendas en cuestión son de diciembre de 1999 por lo que ahora se ha cumplido el periodo de ruina decenal (el día 1/12/2009). RESUMEN de los problemas 1) Entra agua por los cerramientos verticales (ventanas) lo que produce inundaciones en las habitaciones de fachada expuesta 2) Entra agua por la terraza del ático y por las puertas (corredizas) que dan acceso a la misma Siendo yo presidente de la Comunidad (segundo año de la entrega de las viviendas) solicité al Administrador (gestoría) que notificase a la promotora la problemática en cuestión. La promotora se personó con el arquitecto y vio en tiempo real la problemática que se aprecia en la foto. Ese día éramos 2 vecinos, el arquitecto y uno de los promotores. Me dijeron que consultarían, me informarían y me solucionarían el problema. Ante la pasividad y dejadez, viendo que la promotora nunca se volvió a poner en contacto conmigo env...

Una cuestión que me salta a la mente es ¿qué ocurre si se trabaja como cooperativa, por ejemplo 20 familias construyendo sus viviendas de manera simultanea, bajo supervisión de técnicos y arquitecto?, ¿requeriría seguro decenal? Según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en su disposición adicional segunda, el seguro decenal en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, es obligatorio salvo dos casos: En el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Y en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley. Esto implica que en el caso concreto de tu pregunta, sí sería necesario el seguro decenal.