Entrada de agua por los cerramientos

Les pongo en antecedentes del siguiente problema para que me den su opinión.

Las viviendas en cuestión son de diciembre de 1999 por lo que ahora se ha cumplido el periodo de ruina decenal (el día 1/12/2009).

RESUMEN de los problemas

1) Entra agua por los cerramientos verticales (ventanas) lo que produce inundaciones en las habitaciones de fachada expuesta
2) Entra agua por la terraza del ático y por las puertas (corredizas) que dan acceso a la misma

Siendo yo presidente de la Comunidad (segundo año de la entrega de las viviendas) solicité al Administrador (gestoría) que notificase a la promotora la problemática en cuestión. La promotora se personó con el arquitecto y vio en tiempo real la problemática que se aprecia en la foto. Ese día éramos 2 vecinos, el arquitecto y uno de los promotores. Me dijeron que consultarían, me informarían y me solucionarían el problema.

Ante la pasividad y dejadez, viendo que la promotora nunca se volvió a poner en contacto conmigo envié personalmente un burofax con acuse de recibo en 2008 y otro en noviembre de 2009.

Otro problema es que la gestoría nunca comunicó nada a la promotora mediante algún sistema que dejase constancia legal de los hechos (siempre bajo una relación de confianza uno se fía de que el Administrador cumple con su deber).

La cuestión es que al acercarse la finalización de garantía me personé en la gestoría para ver el supuesto primer burofax que el Administrador debería haber enviado no encontrando dicho documento. Es decir las comunicaciones las hizo verbalmente.

Por una parte tenemos la prueba de que la promotora vino con el arquitecto en el año segundo (varios vecinos), por otra han dejado pasar el tiempo para que la ruina funcional dejase de ser su problema. Sin embargo, como entra agua por varios cerramientos e inunda no sé si se puede catalogar como ruina decenal, pues como ya sabrán el agua pura (lluvia) incorpora iones de semejante radio (Ca, Na, K, etc) y por lo tanto ataca yesos, escayolas, cementos, etc.

Me gustaría saber:
a) Si estos daños se encuadran dentro del concepto de ruina decenal y por lo tanto podemos plantear un pleito
b) Si hay forma de “meterle mano” penalmente hablando al administrador
c) Si hay sentencias análogas en los Tribunales semejantes a la problemática descrita, así como su catalogación dentro de las garantías.

La figura a la que se refiere no es la de "ruina decenal" sino seguro decenal. Este seguro cubre por el periodo de 10 años la integridad estructural del edificio por lo que las humedades, a no ser que afecten a la propia integridad estructural del edificio (estructura vertical, forjados,...), no son objeto de este seguro.

En el caso que relata los problemas aparentemente se centran en elementos de acabado e incluso, pudiera ser, en elementos constructivos. Esto sería cubierto por dos de los tres seguros que existe en la construcción de las viviendas y que ya habrían prescrito en su caso particular (aunque estos dos seguros no son obligatorios algo que si sucede con el seguro decenal que sí lo es). Un resumen de dichos seguros sería:

• Seguros de daños materiales por 1 año por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Aquí se incluirían todos los defectos estéticos detectados.
• Seguro de daños materiales por 3 años debido a vicios que afecten a las condiciones de habitabilidad. Son los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la ley. Lo que obviamente incluye las humedades.
• Y el tercero es el ya mencionado seguro decenal que cubre por el plazo de 10 años los vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.

En cuanto al problema observado en la fotografía, la entrada de agua se centra en el cerco de la propia ventana. Esto puede es posible sea causado por el vertido directo de agua de lluvia proveniente de pisos superiores o elementos de desagüe de cubiertas hacia su ventana, lo que unido a una incorrecta colocación de la misma daría lugar a la entrada masiva de agua al interior.

La posible solución a este problema estaría en tres actuaciones:

• De ser posible, eliminar o reducir los vertidos de agua hacia la ventana canalizando o reconduciendo dichos desagües o ausencia de los mismos.
• Verificar que las ventanas están correctamente situadas. Que la posición de cada una de las hojas es la correcta (la parte de abajo, abajo y la de la derecha, a la derecha).
  El objetivo de esta colocación es mantener despejados los agujeros que sirven de desagüe existentes en el ala exterior del marco inferior de la ventana y en las guías de las ventanas. (Nunca en la que da al interior ya sea ala o guía.
  En algunos modelos, en la hoja de la ventana, los bordes del canal para la guía (donde se encuentran las ruedas) no es igual en ambos lados siendo uno más ancho y otro más estrecho. Normalmente, en la hoja  más al exterior, se coloca la zona más ancha al interior para dar un espacio entre la ventana y el agujero de desagüe. En cualquier caso consultar las especificaciones del fabricante.
  Si, una vez bien colocadas las hojas de las ventanas, los pestillos se encuentren incorrectamente situados habrá que recolocarlos.  
• Verificar la existencia y funcionalidad de dichos desagües manteniendo en buen estado y libre de suciedad u objetos que pudiera obturarlos. 
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