Tenemos la duda sobre si una arqueta de paso en nuestros locales de oficina cuya tapa de registro de hormigón estaba a nivel de solera y con las obras de adaptación se ha tapado con el pavimento, tenemos la obligación de dejar visible dicho registro.
El problema es que ha habido que limpiar el saneamiento y las obras de apertura y colocación de una tapa nueva, nos la cargan a nosotros, siendo una instalación de la comunidad. Ignoramos la obligación que tenemos en este sentido.
En numerosos proyectos y recomendaciones técnicas, se indica que las arquetas en zonas habitables deben ser ciegas. Desearíamos si es posible un consejo sobre el particular.
En primer lugar indicar que sí es cierto que no es nada recomendable tener una arqueta de la Red General de Saneamiento registrable en una zona habitable ya que ésta puede generar gases tóxicos afectando a la habitabilidad de la misma. Esto implica la adopción de sistemas que permitan su accesibilidad pero también su estanqueidad tanto a líquidos como a gases sin afectar a la habitabilidad del espacio. Condición a la que está obligada la propia Comunidad de Propietarios (10.1.).
Así, es importante destacar que el tapado de la arqueta y su tapa de registro con un pavimento no supone, en principio, ninguna modificación de las instalaciones siempre que no se dañe o destruya la arqueta y su función, se mantenga señalizada o identificada su posición, no se coloquen sobrecargas que puedan dañarla y el sistema constructivo que se haya colocado como tapado además de cumplir las exigencias de habitabilidad pueda ser removido (ya sea con o sin pequeñas intervenciones como en el caso del pavimento en cuestión) (7.1., 9.1.a. y 9.1.b.).
De esta forma se puede deducir que el tapado por un pavimento puede ser un sistema, aunque no óptimo, de mantener la estanqueidad y las condiciones de habitabilidad del local. Así pues, no se trasgreden los artículos antes mencionados (a no ser que se hayan establecido unas normas reguladoras de conviviencia como se indica en el artículo 6.). Esto, lógicamente, implica que está en vigor el artículo 9.1.c. con lo que la Comunidad de Propietarios habrá de hacer frente al resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados.
Ahora bien, también es cierto que existen sistemas más eficaces de conseguir dicha estanqueidad y habitabilidad, que respeten su derecho a modificar estéticamente su local y facilite las labores de mantenimiento de las instalaciones. Para ello sería necesario establecer un diálogo entre la Comunidad y ustedes para buscar una alternativa que satisfaga las necesidades de todas las partes así como las técnicas y llegar a un acuerdo tanto técnico como económico. Todo ello sin menoscabo de las obligaciones antes nombradas.
art.6. Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
art.7.1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
art.10.1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
art.9.1.a. Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
art.9.1.b. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
art.9.1.c. "Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados."
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