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Obligatoriedad del Seguro Decenal

2011-10-24T12:07:00.002+02:00

Entre 2 hermanos hicimos una casa bifamiliar en un terreno , en calidad de autopromotores, contratando para la ejecución a un constructor, aparte de aparejador y arquitecto. Ya está terminada y pagada la obra y cuando vamos a la notaría a firmar el acta fin de obra ( ya estando escrituradas las viviendas previamente), nos dice que puede haber algún problema en el registro por la no existencia del seguro decenal, según una nueva ley de julio del presente año.¿qué hay de cierto en esto ?¿es verdad que deberíamos contratarlo?.Nadie nos había comentado este detalle, ni siquiera cuando solicitamos hace 2 años el préstamo hipotecario.

La Ley que establece la obligatoriedad del establecimiento del seguro decenal es la Ley 38/1999 del 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

En concreto el Seguro decenal viene definido en el artículo 19, en el punto 19.1.c
"Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio."

Así mismo se establece la obligatoriedad en el punto uno de la Disposición Adicional Segunda de la Ley antes referida (Ordenación de la Edificación) "La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.", junto a la exención en el caso concreto de la realización de una vivienda unifamiliar para uso personal "No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio."

Así pues, en cuanto a la respuesta a su pregunta, he de indicarle que no se ha producido ninguna modificación durante el presente año que afecte a lo artículos y disposiciones antes referidas (si existe una modificación en la Disposición Adicional Segunda de fecha 30 de diciembre de 2002). Y respondiendo a la obligatoriedad de contratar el seguro decenal he de indicarle que no cumple los requisitos de exención de la Disposición Adicional Segunda ya que la vivienda no es unifamiliar y no existe un autopromotor individual.

Por ello sí tiene obligación de contratar un seguro decenal según la Ley de Ordenación de la Edificación.

Humedades en muro

2011-09-27T09:27:00.002+02:00

Hace 10 años decidí rehabilitar una cuadra en Asturias y reconvertirla en casa de vivir, las paredes ya eran de piedra maciza de un espesor aprox--70cm, se hicieron unos fosos en la parte inferior y se rellenaron de emparrillados con hormigón, ya que el aparejador me dibujo unas columnas de hierro para subirlas soldadas hasta el tejado por la parte central de la edificación metidas entre los tabiques, la cuadra esta pegada a otra cuadra por la cara norte con lo cual hay una pared medianera que sube hasta el tejado, nosotros decidimos hacer nuestra pared por dentro perdiendo unos 15 cm aprox..., el problema viene cuando mi edificación sobrepasa el tejado contiguo ya que para hacer un zuncho se ha levantado por encima del otro tejado 90cm aprox con un solo tabique y justo ahi es por donde me entran humedades, aunque he pasado varios años sin ningún tipo de problemas de mohos ni de nada.....He contratado a otros albañiles hace un año aprox., para que por la parte exterior me pondrían una tela asfáltica pero no me ha mejorado nada, pinto por dentro con pinturas hidrófugas ese trozo y de momento queda bien pero a los pocos meses me vuelve a aparecer el moho......los cristales incluso se llenan por dentro de agua.....La carpintería exterior es de madera de iroco aunque lleva cristales dobles un 4-6-4 creo.........pero aun así se llenan de agua.....lo ultimo que me tuve que comprar es un deshumificador con termostato cuando lo pongo en marcha saca agua para abastecer al pueblo pero es la única manera que tengo de tener la casa un poco habitable...

Estoy un poco cansado de las múltiples orientaciones que me dan los albañiles, quisiera una formula lo mas exacta posible de lo que hay que hacer para quitarme este problema de encima...la casa es de piedra y madera, la parte alta es bajo cubierta, el tejado se hizo con madera hidrófuga-poliuretano a presión- una malla de gallinero y una capa de hormigón, luego teja árabe...las paredes se revistieron con :(arena de ortigal y cemento, es la mezcla que se utiliza en la zona) porque la piedra no era muy bonita y tenia las paredes algo torcidas, solo deje las esquinas vistas ya que eran las que tenía las piedras mas vistosas......en fin no creo que me haya dejado nada en el tintero, espero que me digan algo concreto.

En primer lugar le recomiendo un estudio técnico de la edificación por un arquitecto que es quien le podrá asesorar sobre los problemas reales y las mejores soluciones adoptar.

Por lo que relata parece, el problema viene de una inadecuada recogida de aguas de su tejado, el de su vecino y del agua que impacta directamente en el muro.

Si ese fuese el problema, es necesaria una inspección para comprobar los detalles constructivos y demás patologías que confirmen la hipótesis, la solución estaría en una correcta recolección del agua de su tejado (por ejemplo a través de un canalón) y la proveniente del tejado del vecino y la de su muro mediante la canalización de dichas aguas y su posterior eliminación. Y en cuanto al muro un simple enfoscado y pintado con una pintura mineral sería suficiente para escurrir las aguas de lluvia que impactasen en el por el viento hacia la recogida de aguas a la altura del tejado del vecino.

Los sistemas empleados de tela asfáltica por el exterior no es nada recomendable ya que la vida de dicha solución es muy corta (unos 2 años), oculta posibles patologías y no ataca el centro del problema que es la conducción de las aguas de lluvia de su tejado, el del vecino y la que impacte en su muro hacia el terreno o el saneamiento.

Preinstalación de aire acondicionado

2010-07-08T07:55:00.005+02:00

Tengo una vivienda que compre hace 15 meses, la cual tiene preinstalación de aire acondicionado. Este año hemos puesto el aire acondicionado y resulta que por los fancoils sale agua. Los instaladores han revisado la preinstalación y me dicen que los drenajes de la preinstalación tienen una caída incorrecta y se forma una bolsa de agua en el tramo del desagüe que discurre horizontalmente impidiendo la evacuación del agua.

Entiendo que este desperfecto está cubierto por la garantía de tres años ¿es así? Además no sé qué tipo de arreglo tendrá. En caso de que no pudiese arreglarse ¿qué responsabilidad o indemnización podría pedir?

Es cierto, durante tres años puede pedir el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

Lo que debería hacer es ponerse en contacto con la constructora o la promotora para que le solucionen el problema mediante la reparación de los desperfectos encontrados.

En el caso que no se solucionasen estos desperfectos de motu propio, sí podría emprender acciones legales. Si lo que desea es una indemnización por los daños causados en elementos ajenos a la construcción va a resultar muy difícil el entendimiento y habrá que recurrir a las acciones legales antes mencionadas.

Humedades en paramento interior

2010-06-17T10:41:00.001+02:00

Me dispongo a intentar arreglar un problema de humedades que tengo en una vivienda unifamiliar en todas las habitaciones de la planta alta.Estas humedades están situadas en los rincones de las paredes que dan al exterior.

Desde que la compramos hace 12 años empezó a darnos problemas:

-Primero decían que como se pintó por fuera de pintura plástica de exterior y no habían dado tiempo a secar el cemento era por eso (por dentro nosotros No pintamos con pintura plástica)
- Posteriormente que era problema de condensación y nos abrieron unos agujeros en la pared por fuera para que respirara la casa.
- Nos pusieron canalones, pues el tejado lo dejaron sin volada.
- Nos taparon ciertas grietas que aparecieron en el exterior y decían que seria por eso donde persistía el problema.
- Nosotros tuvimos que poner doble ventana para el tema de condensación

Conclusión nos parchearon y no solucionaron el problema que al día de hoy y con el año de lluvia tenemos toda la parte de la vivienda (precisamente las habitaciones que son dormitorios) con un olor a humedad, moho, insoportable.

Hemos contratado para tirar los tabique internos que dan al exterior , ver donde está el problema (que creemos que no dejaron cámara de aire suficiente y se crea condensación) que nos proyecten un aislante, poner Pladur con aluminio por dentro y ver si con esta OBRA solucionamos de una vez por toda el problema.

Me da rabia que después de tantos años y de lo que cuesta las viviendas me tenga que desembolsar yo este gasto tan elevado y con todos los trastornos que conlleva para la familia.

Mi pregunta:
¿Solucionaríamos de una vez por todas el problema?
He leído que hay un periodo de 15 años de responsabilidad del constructor por incumplimiento de clausulas del contrato. Sería mi problema un incumplimiento de dicho contrato?

Bien el origen de las humedades puede ser múltiple:

Por un lado cabe la posibilidad de que la humedad interior sea muy alta por lo que se podría generar una gran condensación al interior en los muros. Este efecto necesita dos factores para que produzca la patología que describe; una alta generación de humedad (mucha gente viviendo en la casa o/y baños y cocinas sin ventilación suficiente) y paramentos frios donde poder condensarse (elementos que dan al exterior -muros, ventanas, puertas- y que tienen un nivel de aislamiento inferior al resto de paramentos).
Estas humedades aparecen en todas las zonas con paramentos fríos por lo que no tienen una localización determinada.
Y por otro lado cabe la posibilidad que el origen este en la filtración de aguas subterraneas. Esto se originaría en caso de no tener convenientemente impermeabilizado el muro exterior (o incluso el solado en caso de existir) bajo el nivel del terreno. Las manchas que se generarían en este caso se centrarían en la zona baja del muro y aumentaría las patologías a medida que el clima fuese más lluvioso (ya fuese por la entrada directa del agua de lluvia o la presencia de un nivel freático alto). Lógicamente esto ocasionaría una gran entrada de humedad al interior y en caso de estar climatizado el interior se originarían los problemas anteriormente descritos de condensaciones en los paramentos fríos.

Así pues por lo descrito y por la evolución de los acontecimientos me inclino a pensar que el problema principal es la de una incorrecta impermeabilización de los paramentos exteriores en contacto con el terreno que unido a un deficiente aislamiento térmico está ocasionando todas las patologías descritas. Lógicamente para poder llegar a un diagnóstico veraz es necesario una inspección de la vivienda.

Con ello la solución constructiva que van a aplicar no sería la solución al problema principal ya que solo incide en el aumento y mejora del aislamiento térmico pero no soluciona la entrada de humedad del exterior por lo que los problemas continuarían.

Construcción de un Ascensor

2010-05-03T11:18:00.002+02:00

En mi comunidad somos 18 vecinos y dos locales comerciales, vamos a instalar un ascensor y tomamos el acuerdo de que los dos bajos y los locales comerciales no pagarían.

El tema es que seis vecinos se niegan y vamos a ir a juicio, puesto que cuando se voto, también votaron los locales comerciales en contra del pago. Yo creo que esto debería haberse votado solo entre los vecinos y no los locales comerciales y los bajos que lógicamente votaron en contra.

Por otra parte la asesora quiere que paguemos el proyecto estando pendiente este juicio. Me pueden obligar a pagar o no.

Aquí tenemos dos aspectos:

Por un lado, en la votación de la reunión de vecinos, tienen derecho a votar todos aquellos vecinos que asistan en las convocatorias fijadas siempre que se establezca el quorum mínimo exigido, entendiéndose que aquellos que no asistan están de acuerdo con lo que se decida en dicha reunión. Por ello tanto los locales comerciales como los bajos tienen derecho a votar, máxime cuando las decisiones les afectaban de lleno.

Ahora, también es cierto que se puede establecer otra reunión para realizar una nueva votación si se prevee un cambio en el resultado de la votación ya sea por una variación en los condicionantes que se establecieron en la votación previa o los propios vecinos hayan cambiado de opinión al respecto.

Y en cuanto al pago del proyecto, este es totalmente independiente del juicio que se pudiese emprender o el cambio en las decisiones de la comunidad de vecinos ya que la contratación de dichos servicios une a la comunidad de propietarios mediante sus representantes legalmente elegidos con los técnicos encargados de dicho proyecto para la realización de dicho servicio y por lo tanto existe una obligación en el pago de los mismos según los condicionantes del propio contrato firmado.

Grietas en Terremoto de Chile

2010-03-15T12:56:00.002+01:00

Estas son unas fotos del daño causado por el terremoto en Chile de 8,8, que causó grietas, mi consulta es ¿si se quiebra bajo el revestimiento es peligroso? que hasta donde puedo ver es la parte mas dura de la construcción.

En primer lugar daros mi solidaridad con todos los afectados del terremoto de Chile.

Y ya en la pregunta, al examinar las fotos, lo que se puede observar es que, en apariencia, el material existente bajo el acabado es un muro de hormigón armado (concreto). Este muro se haya fracturado en las esquinas de las puertas y ventanas. Y también se observa la separación de las plaquetas del solado con respecto al muro.

Bien, para poder conocer los daños reales del edificio habría que realizar una visita a todo el inmueble para obtener una imagen de conjunto de dichas grietas y poder dilucidar el desplazamiento real de cada una de sus partes y la gravedad de los daños causados en su estructura para así poder dar una valoración sobre si se ha visto comprometida la capacidad portante del propio edificio y establecer las labores de reparación y/o reconstrucción que pudieran ser necesarias.

Tan solo con las fotos y la información dadas lo que se puede decir es lo siguiente;

En primer lugar indicar que al ser el edificio de hormigón armado, en apariencia según las fotografías, posee una rigidez muy alta. Esta rigidez hace que cualquier movimiento producido haya de ser soportada por la propia estructura sin poderla disipar como en otro tipo de estructuras más flexibles.

Las grietas observadas se centran en los puntos más débiles, que son los quicios de puertas y ventanas. Estas grietas, en sí, no suponen mayor problema siempre y cuando no afecten a la estabilidad del dintel sobre el que se apoya el paramento inmediatamente superior, pero sin duda son altamente indicativas de que ha existido un movimiento en el edificio y por lo tanto podría haber afectado a más elementos de la estructura con peores consecuencias. Así pues sería conveniente la revisión de todo el inmueble, tanto por dentro como por fuera, catalogando las grietas visibles y así poder dilucidar si tan solo afectó a estos elementos sin mayores consecuencias a la estructura principal o por el contrario existen daños más profundos y preocupantes en la estructura.

En cuanto a la separación de las plaquetas del solado. Es importante indicar que, normalmente, el solado se suele colocar separado de la estructura (el forjado) por un elemento elástico que lo independice de sus movimientos (una cama de arena o cualquier otro elemento con dicha función), así pues no necesariamente indica nada más que la existencia de un tremendo movimiento que ha originado dicha patología. Aun así, como ya he indicado anteriormente, sería importante realizar una inspección de todo el edificio catalogando todas las patologías (grietas, movimientos,...) para tener una imagen global del alcance de los daños, el movimiento que ha sufrido el edificio y si éste ha originado mayores consecuencias.

Espero que los daños sean leves y les mando una vez más mi solidaridad.

Vivienda de autopromoción y los seguros obligatorios

2010-03-15T12:01:00.002+01:00

Mientras mi vivienda de autopromoción se está construyendo, he de contratar un seguro obligatorio como propietario en el que el beneficiario sea la entidad bancaria que me concede la hipoteca? Cuál es la normativa que exige eso y cuándo entró en vigor?

En primer lugar, indicar que la ley que regula los seguros de construcción de las viviendas es la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).

En esta ley se establecen tres seguros con diferentes duraciones que son obligatorios:

Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.
Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

No obstante, la garantía citada en el punto 3. (el llamado seguro decenal) no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en caso de transmisión inter vivos de la vivienda (p.ej. venta) si se estará obligado a la contratación de dicha garantía por el tiempo que reste para completar los diez años, junto con la acreditación de haber utilizado la vivienda.

En cuanto a los tomadores y beneficiarios de los seguros, tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto 1. antes citado y el promotor, en los supuestos 2. y 3. , y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. (El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél)

Así pues, en el caso concreto de autopromoción individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio en el que existe un crédito bancario con la propia vivienda como garantía, el Banco no posee la propiedad de la vivienda, tan solo tiene la garantía de la vivienda sobre el prestamo dado al autopromotor. Por ello no existe obligación alguna, según establece la ley, de contratar el seguro decenal.

Colocación de Ascensor en edificio antiguo

2010-02-22T20:14:00.001+01:00

Queremos instalar un ascensor exterior (Sin cuarto de máquinas) En un edificio de cuatro plantas, las dudas sobre la instalación es que tenemos un registro de alcantarillado, las ventanas de las cocinas están a 20 cm del armazón (en algunos caso tapa por completo la luz natural) y hay tuberías de gas natural junto al armazón.

En cuanto a la instalación de un ascensor en un edificio antiguo es importante indicar que existe la posibilidad de incumplir algunas normas que, sin mermar la seguridad y originando el menor trastorno posible, permitan la colocación de servicios primarios como es el ascensor para personas con movilidad reducida.

En cualquier caso siempre se habrá de justificar convenientemente y habrá de ser aprobado por la propia concejalía de urbanismo.

En el caso que menciona habría que estudiar muy bien la colocación de dicho aparato para evitar su interconexión con las tuberías de gas sobre todo con los elementos eléctricos y evitando la posible recogida y almacenamiento de posibles fugas de gas por dicha estructura. Así mismo se tendría que estudiar el diseño de la nueva construcción para que generase el menor perjuicio al edificio al que va a servir.

Ahorro en el consumo de energía

2010-02-22T19:27:00.003+01:00

Como conseguir un posible ahorro en el consumo de energía en los edificios de mi comunidad (200 Vecinos) Así como formas de conseguir un uso mas sostenible de todo el entorno...jardines, garaje, iluminación...etc.

El ahorro energético en un edificio tanto como en sus zonas comunes depende de varios factores, desde el tipo de instalaciones que se posea al uso y mantenimiento que se le den.

Las Instalaciones

Es recomendable que éstas utilicen energías renovables como fuente de energía y eviten las fósiles.
Que las instalaciones estén optimizadas al uso y rendimiento que se les desee emplear, empleando todos los sistemas de ahorro como programadores, sistemas automáticos o semiautomáticos.
Que incluyan dentro de su funcionamiento o gestión, en la mayor manera posible, los recursos bioclimáticos disponibles (condicionantes higrotérmicos, soleamiento,...).
Un elemento crítico es el acondicionamiento del edificio para su correcta utilización. (como por ejemplo en el aislamiento térmico tanto de las instalaciones como del propio edificio al que sirven pudiendo obtener ahorros de incluso el 60%, etc.)
También es importante destacar que el ahorro en otros elementos como el agua también implican un ahorro energético tanto local (como en el ahorro de la energía necesaria en el calentamiento del ACS, etc.) como general (la energía necesaria para mantener la presión en las instalaciones mediante el bombeo de agua en cisternas en puntos altos de la ciudad, etc.)
Como nota, dentro de los planes actuales para el ahorro energético, el Gobierno de España, a través del IDAE, junto con las diferentes Comunidades Autónomas, que se encargan de gestionar las ayudas, están destinando importantes cantidades de dinero a programas de ayuda tales como: la sustitución de ventanas de bajo aislamiento térmico, la instalación de calderas de Pelets, sustitución de electrodomésticos de alta eficiencia energética,...
(en la comunidad de Madrid puede preguntar en el teléfono de atención al ciudadano 012)

Uso y Mantenimiento

La utilización de todas las instalaciones para el mismo régimen de uso para el cual fue diseñada junto con su continuo mantenimiento para asegurar un uso óptimo de las instalaciones.
Intentar, siempre que sea posible, utilizar los recursos bioclimáticos (abrir y cerrar ventanas y cortinas, seguir las normas del instalador y fabricantes en el uso y mantenimiento del edificio y de las instalaciones, realizar inspecciones periódicas, etc)
Utilizar de forma responsable las diferentes instalaciones de las que disponemos. Como en los consejos dados sobre ahorro en la web del estudio de arquitectura IBEA.

Muros agrietados y abombados

2010-02-19T18:00:00.001+01:00

Tengo un edifico de 8 años con rajas en el muro de carga y pandeo en las mismas. ¿cómo puedo hacer para que la constructora se haga cargo de los daños?

Es una vivienda junto a un campo de golf

A la casa de mi vecina le ocurrió lo mismo en algunas paredes.

Por los elementos que comenta están afectados, el muro de carga, inexoráblemente el problema es estructural y por lo tanto estaría en plena vigencia el seguro decenal que posee un periodo de 10 años.

Según su relato puede haber sucedido dos cosas:

Por un lado que el terreno haya cedido y al moverse el edificio este a generado las patologías detectadas. En cualquier caso un pandeo del mismo podría indicar un sobrepeso en el muro y por lo tanto estaríamos ante un caso grave que debería ser evaluado inmediatamente por un arquitecto.
Y por otro que, si bien la cimentación no a sufrido daños, debido a la incapacidad de los muros de aguantar las solicitaciones aportadas por el resto de la estructura está pandeando. Extremo este también muy peligroso que implica una revisión inmediata por un arquitecto.

Así pues, incluso antes de ponerse en contacto con su constructora, encargue a un arquitecto colegiado la realización de una inspección para que compruebe el carácter estructural o no de los muros y las causas últimas de las patologías detectadas.

Entrada de agua por los cerramientos

2009-12-09T10:29:00.002+01:00

Les pongo en antecedentes del siguiente problema para que me den su opinión.

Las viviendas en cuestión son de diciembre de 1999 por lo que ahora se ha cumplido el periodo de ruina decenal (el día 1/12/2009).

RESUMEN de los problemas

1) Entra agua por los cerramientos verticales (ventanas) lo que produce inundaciones en las habitaciones de fachada expuesta
2) Entra agua por la terraza del ático y por las puertas (corredizas) que dan acceso a la misma

Siendo yo presidente de la Comunidad (segundo año de la entrega de las viviendas) solicité al Administrador (gestoría) que notificase a la promotora la problemática en cuestión. La promotora se personó con el arquitecto y vio en tiempo real la problemática que se aprecia en la foto. Ese día éramos 2 vecinos, el arquitecto y uno de los promotores. Me dijeron que consultarían, me informarían y me solucionarían el problema.

Ante la pasividad y dejadez, viendo que la promotora nunca se volvió a poner en contacto conmigo envié personalmente un burofax con acuse de recibo en 2008 y otro en noviembre de 2009.

Otro problema es que la gestoría nunca comunicó nada a la promotora mediante algún sistema que dejase constancia legal de los hechos (siempre bajo una relación de confianza uno se fía de que el Administrador cumple con su deber).

La cuestión es que al acercarse la finalización de garantía me personé en la gestoría para ver el supuesto primer burofax que el Administrador debería haber enviado no encontrando dicho documento. Es decir las comunicaciones las hizo verbalmente.

Por una parte tenemos la prueba de que la promotora vino con el arquitecto en el año segundo (varios vecinos), por otra han dejado pasar el tiempo para que la ruina funcional dejase de ser su problema. Sin embargo, como entra agua por varios cerramientos e inunda no sé si se puede catalogar como ruina decenal, pues como ya sabrán el agua pura (lluvia) incorpora iones de semejante radio (Ca, Na, K, etc) y por lo tanto ataca yesos, escayolas, cementos, etc.

Me gustaría saber:
a) Si estos daños se encuadran dentro del concepto de ruina decenal y por lo tanto podemos plantear un pleito
b) Si hay forma de “meterle mano” penalmente hablando al administrador
c) Si hay sentencias análogas en los Tribunales semejantes a la problemática descrita, así como su catalogación dentro de las garantías.

La figura a la que se refiere no es la de "ruina decenal" sino seguro decenal. Este seguro cubre por el periodo de 10 años la integridad estructural del edificio por lo que las humedades, a no ser que afecten a la propia integridad estructural del edificio (estructura vertical, forjados,...), no son objeto de este seguro.

En el caso que relata los problemas aparentemente se centran en elementos de acabado e incluso, pudiera ser, en elementos constructivos. Esto sería cubierto por dos de los tres seguros que existe en la construcción de las viviendas y que ya habrían prescrito en su caso particular (aunque estos dos seguros no son obligatorios algo que si sucede con el seguro decenal que sí lo es). Un resumen de dichos seguros sería:

Seguros de daños materiales por 1 año por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Aquí se incluirían todos los defectos estéticos detectados.
Seguro de daños materiales por 3 años debido a vicios que afecten a las condiciones de habitabilidad. Son los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la ley. Lo que obviamente incluye las humedades.
Y el tercero es el ya mencionado seguro decenal que cubre por el plazo de 10 años los vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.

En cuanto al problema observado en la fotografía, la entrada de agua se centra en el cerco de la propia ventana. Esto puede es posible sea causado por el vertido directo de agua de lluvia proveniente de pisos superiores o elementos de desagüe de cubiertas hacia su ventana, lo que unido a una incorrecta colocación de la misma daría lugar a la entrada masiva de agua al interior.

La posible solución a este problema estaría en tres actuaciones:

De ser posible, eliminar o reducir los vertidos de agua hacia la ventana canalizando o reconduciendo dichos desagües o ausencia de los mismos.
Verificar que las ventanas están correctamente situadas. Que la posición de cada una de las hojas es la correcta (la parte de abajo, abajo y la de la derecha, a la derecha).
El objetivo de esta colocación es mantener despejados los agujeros que sirven de desagüe existentes en el ala exterior del marco inferior de la ventana y en las guías de las ventanas. (Nunca en la que da al interior ya sea ala o guía.
En algunos modelos, en la hoja de la ventana, los bordes del canal para la guía (donde se encuentran las ruedas) no es igual en ambos lados siendo uno más ancho y otro más estrecho. Normalmente, en la hoja más al exterior, se coloca la zona más ancha al interior para dar un espacio entre la ventana y el agujero de desagüe. En cualquier caso consultar las especificaciones del fabricante.
Si, una vez bien colocadas las hojas de las ventanas, los pestillos se encuentren incorrectamente situados habrá que recolocarlos.
Verificar la existencia y funcionalidad de dichos desagües manteniendo en buen estado y libre de suciedad u objetos que pudiera obturarlos.

Autopromoción

2009-11-15T13:02:00.004+01:00

Una cuestión que me salta a la mente es ¿qué ocurre si se trabaja como cooperativa, por ejemplo 20 familias construyendo sus viviendas de manera simultanea, bajo supervisión de técnicos y arquitecto?, ¿requeriría seguro decenal?

Según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en su disposición adicional segunda, el seguro decenal en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, es obligatorio salvo dos casos:

En el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
Y en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.

Esto implica que en el caso concreto de tu pregunta, sí sería necesario el seguro decenal.

Autoconstrucción

2009-11-12T12:20:00.007+01:00

Hola, soy aparejador y os escribo porque me estoy planteando construir yo mismo una vivienda unifamiliar en una parcela que poseo.

Me gustaría saber qué trabajos podéis realizar o asesorarme para gastar el mínimo posible.

En primer lugar es importante destacar que, a nivel legal y administrativo, una vivienda de autoconstrucción es exactamente igual al de una convencional con la diferencia que el constructor, ya sea de forma total o parcial, es uno mismo.

Si deseas conocer paso a paso las gestiones que son necesarias en la autopromoción (promover una vivienda para uso propio) puedes consultarlas en el siguiente vínculo:
http://www.ibea.es/autogestion.htm

Como característica particular de un poyecto de autoconstrucción existen varios aspectos que hay que plantearse a priori entre los cuales podríamos diferenciar 3 grandes grupos:

1. En cuanto a las habilidades propias:

Es importante ser consciente de tus habilidades y conocimientos en los diferentes sistemas constructivos y con cuales te sientes más cómodo trabajando y la de aquellos que pueden echarte una mano.
Con cuanta gente cuentas para que te ayuden y durante cuanto tiempo.

2. En cuanto a qué deseas obtener:

Tanto de la estética y funcionalidad.
Su funcionamiento medio ambiental y carácter sostenible que desees implicar en el proyecto.
Otro aspecto clave es el tiempo que dispones y el plazo en el que te gustaría concluir la obra.
Y cómo no el presupuesto del que dispones.

3. En cuanto a los requerimientos de los diferentes profesionales:
Aquí existen dos figuras; el arquitecto y el Aparejador y cuya elección es clave para poder abordar satisfactoriamente un proyecto de autoconstrucción

El arquitecto, que en este caso seríamos nosotros (http://www.ibea.es), y cuya labor sería la creación de un proyecto con unos materiales y sistemas constructivos que optimizasen y permitiesen la construcción del proyecto con los requerimientos y condicionantes expuestos anteriormente. Y en cuanto a la documentación técnica gráfica aportada se utilizaría un sistema que fuese fácilmente entendible por todas las personas que se implicasen en la obra (imagino que en tu caso esto no supondrá ningún problema). El resto de labores serían las habituales en una obra normal con las visitas y el asesoramiento técnico necesario en su implementación.
el Aparejador, que en este caso podrías ser tu mismo, posee una importancia clave en la etapa de construcción con la labor de ofrecer un asesoramiento y control en la recepción y almacenamiento de los materiales así como en la ejecución de las diferentes unidades de obra. Por ello es conveniente (en caso de que decidas contratar uno) que, además de conocer los materiales y sistemas constructivos utilizados, viva en la zona para asegurar su presencia habitual en la obra y poder recurrir a él cuando sea necesario.

Así pues, dependiendo del material utilizado y el propio diseño se podría obtener una vivienda extremádamente barata (casi gratuita) a una extremádamente cara por ello es importante conocer las respuestas a las preguntas anteriormente citadas.

Para conocer nuestros honorarios puedes consultar nuestra herramienta de cálculo online de honorarios para viviendas unifamiliares:
http://www.ibea.es/presupuesto-online-obra-nueva.htm

Aplicación del CTE

2009-10-20T23:54:00.007+02:00

mi CONSULTA es sobre el código técnico de edificación: Licencia de obras (básico y ejecución) de fecha 3 de mayo de 2006. Edificio de viviendas en cuatro plantas siendo los bajos merenderos. En el 2007 hubo un cambio del plan parcial donde se ubica el edificio. Licencia urbanística de modificado de proyecto básico y de ejecución de 28 de abril de 2008, en el cual se modifica los planos y pasa a ser viviendas del segundo al cuarto piso, áticos bajo cubierta, y en la primera planta oficinas.El número de viviendas no varía. Las variaciones son que aparecen áticos y oficinas.

Mi pregunta es la siguiente, cuando solicitaron la primera licencia no debían cumplir el código técnico de edificación pero con la segunda licencia donde a mi entender modifican el uso de la misma (al aparecer oficinas) ¿es necesario que cumplan el código en todo su conjunto?

Tengo a mi disposición un acuerdo de la Junta de Gobierno con referencia L donde se acuerda no exigir el cumplimiento del CTE a los proyectos de ejecución reformados respecto al básico, siempre y cuando no alteren los parámetros urbanísticos y aporten copia de la solicitud de licencia donde se constate que ésta fue realizada antes del 29 de septiembre de 2006

El cambio de uso producido en el edificio dado que al principio eran todo viviendas y ahora son áticos y sobre todo en la planta primera oficinas, puede ser una alteración de parámetro urbanístico? ¿existe una definición del concepto parámetro urbanístico?

Bien, entiendo que el edificio obtuvo una licencia de obras en mayo del 2006 y, ya en proceso de construcción, obtuvo una licencia para un modificado del proyecto. Y en ese proceso, en el 2007, hubo un cambio en el plan parcial que le afecta.

La resolución 07108/6.1/19.06.07 es bastante clara al respecto aunque deja el concepto "parámetro urbanístico" algo ambiguo al no estar definido. En este caso yo aplicaría los parámetros o datos urbanísticos que se incluyen en la ficha para la presentación de expedientes del Colegio de Arquitectos de Madrid (Parcelación, Ocupación, Uso del Suelo, Edificabilidad, Altura, Retranqueos, Tipología y Grado de Protección)

La inclusión de oficinas no implica un cambio en el uso del suelo (residencial) si respeta el porcentaje máximo y/o ubicación que se permite dentro de ese uso según la Normativa Urbanística. En cuanto a los áticos, el parámetro que pueden afectar es la altura, pero si se respetó ésta, no habría modificación.

Ahora, el problema podría venir si el cambio de planeamiento hubiese afectado al número de oficinas compatible con el uso residencial y en el anterior plan no fuese la actual configuración válida. En este caso podría existir una divergencia de opiniones pero, a mi entender, el cambio de los "parámetros urbanísticos" se ha de establecer con respecto al Plan Parcial existente en cada momento a no ser que se llegase a un acuerdo tácito entre el propietario y el ayuntamiento para la aceptación de dicha divergencia.

Reciclaje en la edificación

2009-10-05T11:22:00.007+02:00

Quería preguntar si sabéis que tipo de materiales o que se recicla de un edificio cuando se destruye.

En realidad se pueden reciclar la mayoría de los materiales existentes en el edificio. La gran dificultad radica en el coste económico de realizar dicha operación que en gran parte de los casos puede superar el beneficio obtenido en la venta de los materiales reciclados.

Actualmente existe una normativa que exige la separación de los materiales que salen de una obra (incluidas las de derribo) pero dicha separación es muy sucinta y suele referirse al tipo de vertedero donde se llevarán. Por lo que no se realiza un verdadero reciclaje.

Entre los materiales que más abundan dentro de una obra tipo en España estarían los escombros (ladrillos, cemento, hormigón (sin los hierros), ...). En la actualidad no existe una normativa que regle su reutilización por lo que se vienen utilizando, una vez machacados, como material de relleno en terrenos sin requerimientos estructurales. Pero existen diversos estudios que permitirían su utilización incluso en la realización de hormigones con una capacidad técnica menor, mejora de terrenos, etc.

En cuanto a las fases que se deben seguir en un proyecto de deconstrucción en contraposición a un simple derribo, son:

Análisis previo de la edificación y su contenido
Realización del Proyecto de Deconstrucción incluyendo la venta de todos los materiales provenientes de la obra que sean susceptibles de venderse, bien para su reutilización directa, bien para la creación de nuevos materiales destinados a la construcción u otros sectores.
Inicio de la deconstrucción;

Contenido del edificio (muebles, papel, ...)
Revestimientos interiores (paneles de madera, ...)
Instalaciones (electrica, fontanería, ...)
Fachadas exteriores (ventanas, aplacados, ...)
Cubiertas (tejas, aislantes, ...)
Tabiques, muros, estructura (separando materiales - aislantes, hierros, escombros, ...)
...

Así pues el gran problema existente es, por un lado la falta de una normativa que regule la obligatoriedad del reciclaje y su posterior utilización de los materiales de construcción (tanto los provenientes de obras nuevas como derribos) y por otro la existencia y potenciación de un mercado de productos reciclados que reduzca los costes del reciclaje.

Aquí también podríamos incluir el desarrollo de edificios con técnicas constructivas que abaratasen su posterior deconstrucción aunque normalmente estas técnicas suelen ser más caras por lo que a la postre se igualarían al completar el ciclo constructivo.

Para resaltar la importancia del aspecto económico en la viabilidad del reciclaje cabe destacar el acero que debido al alto precio que alcanza en el mercado es prácticamente reciclado en su totalidad incluyendo los redondos del armado en las estructuras de hormigón armado.

Fallo en cimentación

2009-09-15T09:16:00.007+02:00

Un edificio de cuarenta años cuya cimentación es mediante pilotes, si los mismos estuvieran dañados por las aguas residuales o se dañasen dentro de unos años, ¿dónde aparecerían primero los síntomas de daños: en el primera planta o en la séptima?

En primer lugar, Debido a la posible afectación de la estructura recomiendo se realice un dictamen in situ sobre el estado de la edificación. Esto nos dará una visión real del problema y de las posibles soluciones a adoptar.

En cuanto a los daños de los pilotes de hormigón armado por aguas residuales depende muy mucho de su composición y, en caso que las aguas residuales hayan sido las responsables, es más probable un descalce de dichos pilotes por lavado. Por ello habría que conocer el tipo de apoyo con el que se calcularon los pilotes, si de punta, fuste o mixto, a demás del tipo de apoyo sobre dichos pilotes que posee la cimentación junto con los requerimientos estructurales existentes.

Y en cuanto en dónde aparecerían las patologías en caso de daño de la cimentación depende de muchos factores (tipo de movimiento, configuración del edificio, resistencia de cada uno de los elementos de la estructura vertical,...) por lo que es imposible una deducción sin un estudio adecuado.

En cualquier caso pueden existir muchas otras causas que hayan podido originar un movimiento en el edificio como desplazamientos en el sustrato resistente por obras anexas, desvío de aguas subterráneas, ... Sin olvidar que a lo mejor el problema viene por un fallo puntual de la estructura vertical o cualquier otro aspecto capaz de generar las patologías observadas.

Casas de Paja

2009-09-03T01:06:00.010+02:00

Espero que sepáis algo sobre casas de paja porque mi consulta es sobre esto. Tenemos idea de construirnos nuestra casa de paja en la zona del Bajo Aragón pero no sabemos que pegas nos pondrá el arquitecto puesto que sabemos que este tipo de construcción es todavía muy reciente en nuestro país.

La casa que tenemos intención de construir no tendrá más de 60 m2. Queremos
hacer los cimientos con piedra seca, el estilo que queremos seguir es el de postes y vigas de madera, y el tejado recíproco verde. Para el suelo pondríamos suelo de goma industrial, encima conchas de mejillones y encima los tablones de madera. No queremos usar cemento.

Nos gustaría que por favor nos dijerais si en esta zona este proyecto sería factible, y que pegas nos podría poner un arquitecto.

Sí, sí conozco la utilización de las balas de paja como material de construcción, de hecho actualmente estoy trabajando en un proyecto con este material.

En cuanto al clima del bajo Aragón ahora mismo lo desconozco pero sí te puedo decir que es recomendable edificar este tipo de edificios en climas que posean un clima seco al menos dos meses al año para permitir secar adecuadamente los paramentos y mantener una humedad dentro del muro de paja por debajo del 15%. Y, por supuesto, el edificio en su conjunto así como los muros habrán de estar correctamente diseñados y ejecutados, desaconsejando el uso de barreras de vapor.

En cuanto a los detalles que das sobre cimentación y cubiertas me temo que es imposible valorarlo pues habría que conocer el detalle real que se pretende llevar a cabo. En cuanto a la solera, es muy posible que lo haya mal interpretado, pero los materiales utilizados en el orden que mencionas puede ocasionarte diferentes problemas como humedades, crujidos, problemas térmicos, etc., que generarían una considerable reducción de la sensación de confort y las condiciones higiénico sanitarias, además de un mayor gasto energético. (Recuerda que el ser humano necesita más calor en la parte inferior del cuerpo que en la superior).

Y por último decirte que un arquitecto no es una pega, sino la persona que te ayudará a llevar a buen término tu casa. Las únicas restricciones en la utilización de materiales se encuentran en la Normativa Nacional, Regional y Local, y en la reticencia por parte de las OCTs (Organismos de Control Técnico) de aceptar materiales sin legislación específica. Pero al ser ésta una vivienda de autopromoción, no es obligatorio la existencia de un seguro decenal y por lo tanto no es necesaria la presencia de dichas OCTs con lo que este último problema se elimina.

Servidumbres en Paneles Solares

2009-08-28T10:06:00.005+02:00

Tengo previsto realizar la instalación de paneles solares en el tejado de mi
casa y hay un solar colindante que lo mas seguro es que construirán una vivienda
que tiene la posibilidad de que sea mas alta que la mía. Lo que supone que
me podrá repercutir en el funcionamiento de los paneles y mi duda es, si ¿ yo
tengo algún derecho de servidumbres o el dueño de la otra parte tenga que
realizar algún tipo de retranqueo o realizar otra cosa parque no me moleste, o
por lo contrario yo tendré que tener en cuenta que me pueden construir y que la
instalación de ese panel con el tiempo lo tendré que variar su instalación?.

En este caso la clave está en poseer el derecho de una servidumbre para evitar la construcción de una edificación que tape el Sol a los paneles solares.

Una servidumbre se puede adquirir de dos formas, por un lado de forma voluntaria entre los dos propietarios y por otro de forma legal según lo que establece la propia ley. En este último caso, según el Código Civil en su artículo 537, se establece que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por la prescripción de veinte años.

Esto implica que habrías, o bien establecer por contrato una servidumbre con el vecino, o bien tener instalados los paneles solares por un periodo de 20 años y de forma continua para tener derecho a una servidumbre.

Grietas en Edificio

2009-07-20T16:54:00.007+02:00

Estamos a punto de adquirir una vivienda de segunda mano, pero hemos detectado que el edificio tiene unas grietas horizontales en el patio de luces, concretamente en la parte superior, podríamos decir que entre techo de la última planta y terraza.

Se trata de una finca de 5 pisos y sótano, de unos 10-15 años, y tipo obra vista.

Según nos han comentado, no representan un problema y la constructora lo reparará. Como podemos saber realmente si es cierto y si esas grietas no son provocadas por defectos estructurales o de construcción.

Que tipo de documento/certificado podemos exigir? que dice la legislación (CTE) para viviendas de segunda mano?

En cuanto a las grietas, no se puede dar una valoración sin la realización de una inspección técnica del edificio ya que es necesario un estudio pormenorizado de su forma, extensión y elementos afectados, así como la configuración y tipología del propio edificio para la valoración de las grietas, su posible evolución y las medidas paliativas y preventivas que es necesario tomar.

Según lo descrito el problema podría debido a la falta de un elemento elástico (p.ej. poliestireno), en la unión de forjado de cubierta y pretil. La fisura aparecería al producirse una dilatación diferencial entre el forjado y el pretil amplificada por la temperatura exterior y fenómenos como la heladicidad, etc. Así pues estaríamos ante una mala ejecución en obra. La gravedad de dichas fisuras radicarían en el posible desprendimiento de elementos de la fachada a la vía pública por lo que se recomienda encarecidamente un dictamen que valore técnicamente el problema real y las acciones a tomar

En cuanto a los seguros que obligan a la constructora a reparar los daños surgidos una vez entregada la vivienda, el de mayor duración es el seguro decenal (10 años posterior a la entrega de la vivienda) y este solamente obliga a la constructora a reparar cualquier daño que afecte a la seguridad estructural surgido en ese periodo de tiempo.

En su caso si la vivienda es de más de 10 años cualquier reparación que realice la constructora será de motu propio por lo que, a no ser que exista un contrato firmado que así lo atestigüe, lo más seguro es que no sea cierto.

Si es de menos de 10 años y las grietas no afectan a la integridad estructural, como parece es el caso, tampoco entrará dentro de las reparaciones obligadas por el seguro decenal.

Y por último, en cuanto a los edificios que no cumplen con la CTE por haber sido edificados con anterioridad a su puesta en vigor, en el caso que se realicen reformas estarán obligados a cumplir con la CTE en los elementos que se vean afectados por dicha reforma con los eximentes que contempla el propio código. Mientras tanto no tienen obligación de cumplir el Código Técnico de la Edificación.

Servidumbre de luces

2009-06-01T09:04:00.007+02:00

En un pueblo de la Provincia de Segovia, se ha construido en la parcela anexa a nuestra vivienda de planta baja una vivienda de dos plantas. En la 1ª planta, en la pared de su propiedad lindante con la nuestra y junto al techo del baño, ha abierto un hueco cuadrado de aprox. total: 38x38 cms. tapado con cuatro elementos traslucidos denominados "paves" para dar luz a dicho cuarto de baño. Dicho hueco da encima de nuestro tejado, como se puede ver en las fotos datos adjuntos.

Le hemos advertido que si levantamos pared o construimos en nuestra finca y se lo tapamos no habrá problemas y perderá el hueco, y manifiesta que no dirá nada, pero de palabra, y no quiere firmar ningún escrito porque dice que dicho hueco es legal.

Mi pregunta es: ¿Si en el futuro contruimos o se lo tapamos tendríamos algún problema o podría reclamar alguna servidumbre de luces? ¿Si decidimos poner en conocimiento que no le damos el consentimiento y/o derecho, y que no será una servidumbre de luces, dónde tenemos que dirigirnos para que conste: Al Ayuntamiento del municipio, a la Sección de Obras y/ó Urbanismo de la Diputación.....?

La apertura de un hueco de luces en la medianera solo se puede realizar con el consentimiento de la edificación colindante, en este caso la vivienda de una planta.

En caso que se realizase dicho hueco de luces y no se evitase su existencia por el plazo de 20 años (art. 537 Código Civil) daría origen a una servidumbre de luces no pudiéndose enajenar si decidiesen en un futuro construir una vivienda de dos plantas, lo que supondría retranquearse de dicho hueco para permitirle la entrada de luz. En caso contrario, y según el artículo 581, si no se hubiese dado la servidumbre y hubiesen pasado menos de 20 años podrá construir sin ninguna restricción.

Si su deseo es no estar supeditados a dicha servidumbe tendrían dos opciones, por un lado firmar un contrato por el cual la existencia de ese hueco de luces sería temporal hasta la construcción de un elemento constructivo de mayor altura sin la existencia de carga alguna independientemente deel plazo de tiempo. O, por el contrario, la no concesión del permiso y por lo tanto la obligación de eliminar dicho hueco.

En principio, quien concede la licencia de construcción es el propio Ayuntamiento y sería a él a quién habría que dirigirse mediante escrito. Normalmente el Ayuntamiento tendrá una concejalía de urbanismo que será la encargada de obligar al tapado del hueco. En caso que las competencias de Urbanismo se ejerciesen desde la Diputación sería a ellos con quién habría que hablar para evitar que les concediesen la licencia de primera ocupación. En cualquier caso, siempre es recomendable contactar con el Ayuntamiento donde le asesorarán sobre los pasos a seguir y la manera más efectiva de actuar.

Mobiliario de exterior

2009-04-13T09:42:00.005+02:00

Hola, estoy buscando muebles para 2 terrazas en la zona de Santander, me gustaría saber si puedes orientarme sobre cuales son los más resistentes a esa climatología. No los quiero de teca, prefiero otros materiales más resistentes y sin mantenimiento.

Existe una gran cantidad de materiales para muebles de exterior. Materiales que habrán de ser resistentes, al menos por un tiempo determinado o mediante protección, a condicionantes tales como los rayos ultravioleta, la lluvia, la contaminación, el nivel de humedad, las condiciones climatológicas externas, etc.

Entre ellos podemos hacer una primera clasificación dependiendo del origen natural o manufacturado.

Entre los de origen natural podemos encontrar:

Maderas,
Éstas habrán de ser preferiblemente de poro cerrado para aguantar mejor los condicionantes climatológicos. Las maderas más propicias serían el orinoco, la bubinga o la solicitada teca. Este tipo de material requiere la utilización de de un protector como aceites y barnices. En este tipo de material es muy importante la estabilidad en la humedad ambiente, no siendo muy recomendable en climatologías con grandes variaciones en este factor, lo que implicaría un tratamiento para evitar el agrietamiento de la madera.
Fibras,
Entre las más utilizadas actualmente está el mimbre. Tiene un buen comportamiento en exterior aunque al igual que la madera si no se trata va sufriendo un cambio de color a un tono gris. Es muy importante evitar la acumulación de agua que pueda pudrir el material. Una climatología muy cambiante, al igual que la madera, acelerará su proceso de degradación.
Piedra,
Este es un material altamente resistente aunque la contaminación puede ser un factor muy negativo sobre todo con los mármoles. Entre las piedras que aguanta más la erosión y la contaminación atmosférica estaría el granito.

De origen manufacturado:

Maderas con tratamientos industriales a través de vacío-presión o vacío-vacío.
Su eficacia preventiva es permanente, por lo menos duran varias decenas de años. El producto protector queda fijo en la madera independientemente de que sufra humedecimiento o secado. El tratamiento en autoclave es el único que puede garantizar su profundidad, las retenciones del producto protector y con ello su eficiencia. Lo que nos da un material muy estable en las condiciones climatológicas exteriores., Inconveniente tiene que algunos tratamientos dejan una coloración a la madera.
Forja
Tanto de hierro colado como aluminio tienen una gran estabilidad y son muy recomendables para cualquier tipo de climatología.
Acero inoxidable,
Es un material muy estable y elegante con una gran resistencia a los condicionantes climatológicos externos.
Fibras sintéticas,
Los muebles realizados con este material suelen tener una estructura interna de aluminio lo que les confiere una gran ligereza y estabilidad, aunque estéticamente no tienen la calidez de las fibras naturales.
Materiales compuestos (Fibra de vidrio, fibra de carbón, etc)
Son unos materiales que permiten una gran diversidad de formas y diseños otorgando una gran resistencia y estabilidad al material acabado.
Plásticos,
Existen muy diversos tipos de plásticos que dependiendo de su estructura celular podrán tener unas características más estables a los rayos ultravioleta que es uno de los factores que más les afecta. Actualmente existen diversos tipos de plásticos de gran resistencia a los rayos UV, éstos tienen una gran densidad aunque su resistencia viene limitada por un periodo de tiempo dependiendo de su grado de exposición.
Cerámica,
Suelen utilizar como base una construcción de obra. Este material es muy vulnerable a la heladicidad (temperaturas bajo cero), no siendo nada recomendable su utilización en inviernos se produzcan dichas condiciones.
...

Existen otros muchos tipos de materiales menos convencionales aunque dependiendo del diseño y propiedades intrínsecas de dichos materiales podrían resultar igualmente interesantes.

Sprinklers tapados

2009-04-08T09:37:00.005+02:00

Tenemos en la tienda un estudio de exposición alquilado y, dentro del diseño personalizado del mismo, han colocado esta lona microperforada debajo de los sprinklers.

Esto es admisible? Yo considero que no pero no se si al ser microperforada la lona en cuestión admite que tape los sprinklers.

La función de los sprinklers o rociadores de agua en un sistema automático de extinción de incendios funciona mediante sofocación y enfriamiento mediante la distribución de gotas de agua sobre la fuente de combustión.

Al colocar una lona microperforada entre el rociador y la posible combustión lo que podría originar, dependiendo del diseño y amplitud de la zona tapada, es el vertido del agua en un solo punto. Esto es debido a que la lona perforada no sería capaz, previsiblemente, de permitir libremente el paso de toda el agua que le llegase originándose un pequeño embalsamiento con la consiguiente deformación de la lona por peso, efecto que se vería incrementado debido a la tensión superficial del agua que seguiría la pendiente una vez atravesada la lona para desprenderse por el punto de pendiente cero (la zona de acumulación). Lógicamente al acumularse el agua en ese punto aumentaría la presión por lo que es posible que llegase un momento que toda el agua que llegase a la lona pudiera salir por dicho punto.

Este efecto reduciría drásticamente la eficacia del sistema ya que no toda el área para la que se calculó dicho rociador obtendría los efectos del mismo.

Por supuesto la lona estaría mojada en gran parte de su extensión (dependiendo de la separación a los rociadores) por lo que sí serviría para enfriar los humos pero si el foco de la combustión no se encontrase debajo de la zona de acumulación su extinción se vería muy dificultada.

Así pues recomendamos no colocar ningún tipo de material poroso o no entre los rociadores y la zona a la que sirven pues en ese caso su eficacia se podría ver seriamente cuestionada e incluso anulada lo que originaría una falsa sensación de seguridad que podría tener graves consecuencias.

Caída del muro de una terraza

2009-03-12T09:53:00.006+01:00

Con una antigüedad del edificio de unos 12 años, pasada ya la garantía decenal, se produjo la caída del muro de una terraza.
Fueron bastantes metros y bastante espectacular. Y no hubo ninguna reclamación previa a los 10 años que nos pudiera servir como prueba del inicio del problema.
El abogado insiste en ir por la vía de los 10 años, ya que, según el informe del arquitecto, los daños venían de antes.
Al preguntarle si no sería interesante reclamar también por la vía de los 15 años(responsabilidad civil contractual), dijo que eran incompatibles.
Entiendo que fueran incompatibles si estuviéramos dentro del plazo de los 10 años. Bueno, más que incompatibles, según he leído, te podrían decir que no tiene sentido.
Pero estando fuera de plazo de la garantía decenal, no entiendo la imposibilidad de plantearlo siquiera.

En empresas especializadas de Madrid, me han comentado que las posibilidades son realmente pocas. De hecho aconsejaban ir por la vía de los 15 años.

Me gustaría saber tu opinión, en el caso de que hayas tenido conocimiento de algún caso parecido.

No soy abogado y desconozco las triquiñuelas legales que se pueden aplicar para prolongar de forma legal el plazo de los 10 años.

En cualquier caso, lo que es obvio, que pasados los 10 años del seguro decenal la vía más plausible es la del contrato. Por supuesto depende de cómo éste haya sido redactado y lo que incluya y excluya, pero al menos ya no hay que demostrar feacientemente el grado de deterioro del muro varios años atrás. Que por otra parte os va a ser muy complicado demostrar que la estabilidad del muro ya estaba comprometida desde hacía más de 2 años sin dar muestras de ello por aquel tiempo.

Lo que si os recomiendo sin lugar a dudas, es la realización de un Dictamen (Inspección técnica valorada junto con con una guía de acciones y recomendaciones a tomar) de todo el inmueble para garantizar la estabilidad y buen estado del mismo, evitando así futuros accidentes.

Desperfectos antes de la entrega de la vivienda

2009-02-17T10:24:00.006+01:00

Estoy apuntada en una cooperativa de viviendas que se entregarán dentro de un mes. Hace tres meses realizamos la visita para ver los desperfectos y todas las ventanas estaban mal recibidas a la pared de modo que se había filtrado el agua en todas las habitaciones y las paredes aparecían mojadas debajo de las ventanas, lo cual notificamos por escrito.
Ante la inminente entrega de las viviendas he preguntado al departamento técnico acerca de la reparación de los desperfectos y me dicen que no se ha realizado ninguna reparación en mi vivienda y que no saben si se harán antes de la entrega de las viviendas.
Entiendo que estos desperfectos son muy graves y que no es posible habitar una vivienda en la que las ventanas permiten que se filtre el agua (y supongo que el frío), y además no sé qué otros daños se han podido causar en el parquet, la pared o los radiadores después de estar estos tres meses lloviendo.
Mi pregunta es si estoy obligada a firmar la escritura sin que arreglen estos desperfectos o si, por el contrario, están obligados a reparar este desperfecto antes de la entrega y si sería posible reclamar alguna indemnización por un posible retraso en la entrega.

En cuanto a las ventana, con los datos que me das, es obvio que existe un problema evidente en la ejecución del detalle constructivo que se ha reflejado en la entrada de agua de lluvia del exterior (para discernir la causa exacta sería necesario una inspección). Problema que podría degenerar en la afectación en la integridad constructiva de los paramentos interiores y del propio anclaje de las ventanas, además de la posible generación de puentes térmicos, moho, etc.

A la hora de entregar una vivienda, esta ha de cumplir con las condiciones de habitabilidad y demás normativa técnica de aplicación (CTE, ...) ya que uno de los requisitos indispensables para la entrega de la vivienda es la Licencia de Primera Ocupación que ha de entregar el Ayuntamiento y el Certificado de Fin de Obra firmado tanto por el Aparejador como el Arquitecto y visado por los Colegios correspondientes.

En cuanto al pago de indemnizaciones por el retraso en la entrega de las obras depende de lo firmado en el contrato de compra-venta y las indemnizaciones que se hayan estipulado.

Además, según la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), desde el momento que te entreguen la vivienda el constructor y el promotor tienen una responsabilidad frente a los propietarios de las siguientes causas y por los siguientes periodos de tiempo:

Durante 10 años. Se reconocen los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.
Durante 3 años. Los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la ley.
Durante 1 año. Responde el constructor por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Así pues, te recomiendo que hables con el arquitecto, promotor o constructor de la obra para que arreglen el problema que ha originado todas las patologías junto a éstas, antes de la entrega final de la vivienda. En el caso que no entrasen en razón sería bueno que el propio ayuntamiento, la concejalía de urbanismo, fuera consciente (por escrito) de los problemas existentes para que no firmase la Licencia esta su completa solventación, garantizando el cumplimiento de la normativa aplicable.

Humedades pasados 5 años

2009-02-12T12:14:00.004+01:00

Compré mi piso en el año 2004 y en enero del 2009 han salido humedades en la pared, llegándose a mojar el suelo. Vino un perito del seguro y tras hacer un agujero dijo que los ladrillos estaban pegados a la cámara de aire por lo que la humedad del exterior pasaba al interior (es eso un puente térmico??)
Posteriormente vino mi constructor y comentó que una parte del piso no lo había aislado. El tema es que si bien lo empezó a reparar, luego lo dejó a medias y ahora no me contesta o me cuelga.
Y claro, no se que hacer pues si es un problema estructural puedo exigirle responsabilidades, pero si es un problema de habitabilidad no tengo nada que hacer...

Bien en cuanto a su pregunta hay dos temas; por un lado cúal es el problema y el tema de responsabilidades.

En cuanto al problema de las humedades, por lo que cuenta, éste se debe a la configuración del paramento exterior aunque habría que realizar una inspección in situ para concretar la causa exacta y las soluciones más convenientes. Así, se pueden vislumbrar entre otras, dos posibles causas que hayan originado dichas humedades:

Por un lado pueden ser debidas a la condensación. Es algo bastante habitual sobre todo en casas con pintura plástica en las paredes. En una casa se genera una gran cantidad de vapor (por las propias personas, los baños, la cocina, plantas, ...) y éste al no poder salir al exterior (la pintura plástica suele ser impermeable al vapor de agua) va aumentando el nivel de humedad en el ambiente hasta el punto de alcanzar el punto de condensación que siempre será en los puntos más fríos. Si existe una gran diferencia de temperatura entre el ambiente interior y esos puntos o zonas frías (conocidos como puentes térmicos) la condensación podrá ser abundante dependiendo del aporte de humedad al ambiente interior.
Otra posibilidad puede ser debido al lavado del mortero de los ladrillos del muro exterior y la existencia de una escorrentía por el propio muro que permita el paso de agua directo al interior.

Además de existir la posibilidad de otras causas o combinación entre ellas, por lo que su reparación dependerá del origen de las mismas pudiéndose aplicar diferentes técnicas dependiendo del grado de intervención que se desee acometer.

En cuanto a la responsabilidad del promotor y constructor, en su caso la vivienda tendrá previsiblemente una licencia de edificación posterior al 6 de mayor de 2000, que es cuando entró en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).

Según esta ley se establecen unas responsabilidades frente a los propietarios por un periodo y causas concretas:

Durante 10 años. Se reconocen los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.
Durante 3 años. Los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la ley.
Durante 1 año. Responde el constructor por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Además existe una responsabilidad contractual durante 15 años (regulada fuera de la ley de Ordenación de la Edificación). Por los incumplimientos de cláusulas y pactos específicos del contrato de compra- venta.

Estos periodos de tiempo empiezan a contar a partir de la entrega de la vivienda. Es importante destacar que el plazo es hasta la puesta de la reclamación aun cuando esta se solucione posteriormente al plazo estipulado.

Según nos cuenta en su caso se encontraría en el segundo punto donde el plazo de reclamación es de 3 años por lo que si no puso ninguna reclamación antes de la finalización del periodo no tendría derecho a la responsabilidad establecida dentro de la Ley de Ordenación Urbana y solo podría intentarlo a través del contrato de compra-venta dependiendo de su contenido y redacción.

Seguro Decenal - II

2009-02-06T11:55:00.006+01:00

Hola, mi consulta es la siguiente, hemos adquirido un edificio que anteriormente era un colegio, compuesto de planta baja (sin sótano) y 3 alturas.

Vamos a rehabilitar el edificio y se va a convertir en bajo vivienda y 3 alturas, con una vivienda por planta. No modificamos estructura, la escalera se queda en el mismo sitio que está, con la única diferencia de que colocamos un ascensor hidráulico en el hueco de la misma. Lo único que se modifica es la distribución interior de cada planta, en que vez de ser aulas, ahora son dormitorios, salón, etc...,

Según el certificado del arquitecto, el edificio aunque destinado a colegio, responde desde su construcción en el año 1966 a la tipología constructiva y a la configuración general de un edificio residencial plurifamiliar entre medianeras. Todo ello puede verse en la fachada y patios interiores, zaguán y escalera propia de un edificio de viviendas con puerta de entrada en cada una de sus plantas. En definitiva, se está actuando en un edificio que en su origen podría haberse destinado a viviendas únicamente variando la distribución de los pisos sin alterar los elementos comunes y precisamente estas son las obras que se van a efectuar ahora.

Teóricamente el registro no nos inscribe la obra nueva sin el seguro decenal, pero
las compañías a las que hemos planteado la operación, nos dicen que no aseguran el edificio puesto que no se tiene previsto realizar ningún tipo de actuación y reconocimiento sobre la obra fundamental.

Me gustaría que me aclararan si es posible inscribir la obra en el registro sin seguro decenal y que luego no nos lo reclamen y si hay conocen algún precedente en el que se haya dado el mismo caso.

El seguro decenal consiste en un seguro para vicios en elementos estructurales de obra por el periodo de 10 años a partir de la finalización de su construcción.

Todos los elementos estructurales (incluida la escalera), según nos relatas, no van a sufrir modificación por lo que no tiene sentido contratar un seguro que no puede asegurar nada, ya que la estructura preexistente de 1966 no se va tocar.

También es importante destacar que las exigencias estructurales de un colegio son superiores a las de una vivienda por lo que tampoco sería necesario su refuerzo o modificación. (En cualquier caso siempre es necesario realizar una inspección del edificio para garantizar su buen estado)

Así pues, la inscripción no tendría mayor problema si se refleja la edad y características de la estructura.

En cuanto si existe la posibilidad de realizar una nueva construcción sin el seguro decenal, si es posible, pero dentro de la autopromoción. Es decir cuando el edificio se vaya a destinar a uso propio (del mismo promotor) y no a su venta.

Además existen otros dos tipos de seguros aunque su contratación no es obligatoria, estos son; seguro de daños materiales por un año y el seguro de daños materiales por tres años debido a vicios que afecten a las condiciones de habitabilidad.

Reconstruir Caserío

2008-09-15T08:56:00.006+02:00

Soy propietaria de una finca rustica de secano con una superficie de 1.3 Ha, y esta consta de un caserío en su interior hoy completamente en ruinas, el estado del caserío no es tan malo como se pinta, pero eso es lo que pone en las escrituras, mi duda surge en que lo quiero rehabilitar y no se si el ayuntamiento me dará o no licencia, y en su caso la habitabilidad para proceder a tener energía eléctrica, desconozco la documentación necesaria a aportar, y la base jurídica de rehabilitaciones en zonas rulares.

Cada ayuntamiento tiene una normativa diferente por lo que sería interesante conocerla. Si llamas al ayuntamiento, a la concejalía de urbanismo, y les das los datos de la parcela y sus características, te informarán sin ningún problema.

De todas formas si ya existe el caserío, independientemente de su estado, se puede volver a reconstruir siempre que se mantengan sus dimensiones.

En cuanto a la electricidad el problema podría estar en la posibilidad física de realizar el enganche ya que si no existe una preinstalación cercana al edificio la creación de una línea para abastecer al mismo podría ser prohibitivo por lo que habría que estudiar otras alternativas.

Sistema Fotovoltaico Autónomo

2008-08-21T09:50:00.004+02:00

Tengo 2 paneles y dos baterías de 50ah cada una, es decir, 100ah, luego tengo una nevera de 60w clase a, y un conversor de 12-220v de 200w, pero la nevera no me funciona, me gustaría saber si tengo que conectar algo nuevo que me arranque dicha nevera.

Los elementos de un sistema fotovoltaico autónomo constan de cuatros elementos; El generador Fotovoltaico, el regulador, el sistema de acumulación y el inversor.

el generador, su parte fundamental está compuesta por los paneles fotovoltaicos asociados en serie o en paralelo. Lo normal es asociarlos en serie (en hilera) hasta conseguir el valor de tensión buscado y alcanzar la intensidad deseada. Otros elementos importantes del sistema generador con los encarcados de las conexiones eléctricas y las protecciones (cableado, cajas de conexión, diodos de bloqueo. diodos de paso, fusibles, etc)
El acumulador, necesario para poder suministrar energía eléctrica en periodos de poca o nula insolación. La principal característica de una batería es su capacidad que viene dada en amperios -hora (Ah) para un regimen de descarga de 10 horas (C10).
(Dos baterías de 50Ah conectadas en paralelo aumentan la capacidad a 100Ah manteniendo el voltaje a 12V.)
El regulador, necesario para proteger a las baterías en los procesos de carga y descarga, su función es cortar o rearmar el consumo o la generación dependiendo del estado de carga de las baterías. Mejora la vida y funcionamiento de las baterías.
El inversor, su función es la de generar corriente alterna (en España es una onda de 50Hz y 220V) a partir de una corriente continua (normalmente de 12V o 24V). Existen diversos tipos:

Inversores de onda cuadrada; funcionan haciendo pasar la corriente continua por un transformador, primero en una dirección y luego en otra de forma muy rápida (100 veces por segundo), lo que genera una onda cuadrada.
Son más baratos pero menos eficientes al producir demasiados armónicos que generan interferencias (ruidos)
Válidos para pequeños aparatos eléctricos (tv, pc, ...)
Inversores de onda senoidal modificada; utilizan técnicas de modulación de ancho de impulso. No genera una onda senoidal pero se aproxima bastante.
Son bastante sofisticados y por lo tanto caros.
Ofrecen la mejor relación calidad/precio para iluminación, tv o variador de frecuencia (necesario en motores de corriente alterna como el de una nevera, lavadora, etc.)
Inversores de onda senoidal; con una electrónica más elaborada se puede conseguir una onda senoidal pura. Actualmente son muy caros y con una eficiendia algo menor que los de onda senoidal modificada aunque poco a poco su precio y prestaciones van mejorando.

Respondiendo a tu pregunta sería aconsejable la colocación de un regulador en la instalación para aumentar la vida de las baterías, y en cuanto a la nevera es importante conocer la potencia necesaria en el arranque de la misma pues suelen tener picos del orden de 7 veces su consumo nominal lo que implicaría que habría que dimensionar el inversor a dicha potencia. Además habría que tener en cuenta que el frigorífico posee un motor de inducción que requiere una onda senoidal para su funcionamiento lo que hace que los inversores de onda cuadrada no sean nada recomendables.

Acabado en Medianerías

2008-08-11T08:57:00.006+02:00

Apreciados señores tengo un problema con una vecina, que después de haberme dado permiso para realizar desde su terraza un tabique pluvial (realizado con plancha de poliespan de 3cm. y recubierta con plancha ondulada de color crema), dice que no le gusta y que se lo quite porque la plancha angular de terminación esta sobre pared y se la tapa. Tiene alguna fuerza legal para hacerme quitar todo el tabique.

Las medianerías entre propiedades poseen una servidumbre continua y positiva en cuanto que impone obligaciones a sus dueños (propiedad común). Así pues los propietarios de una pared medianera tienen obligación de dejar hacer, por ejemplo, a otro propietario de la misma medianería las obras necesarias para reforzarla, mantenerla o repararla.

En el caso que comenta entra dentro de la servidumbre medianera ya que se está dotando al muro de las condiciones de habitabilidad necesarias (aislamiento e impermeabilización).

En cuanto al tema estético, es necesario conocer la normativa urbanística local que, en algunos casos, establece el color e incluso el sistema constructivo que se ha de utilizar.

También es importante destacar que, en tanto se modifica el aspecto exterior del inmueble, es necesario la concesión de una licencia por parte del ayuntamiento previo a las obras por lo que se supone que la estética y acabado han sido ya aprobados por el ayuntamiento.

Seguro Decenal

2008-08-01T09:30:00.009+02:00

Desde el comienzo de mi estancia en la vivienda, en varias ocasiones han aparecido grietas, en diversas paredes de la casa, las cuales, tras muchas peleas, la constructora ha reparado en dos ocasiones, pero las grietas siguen saliendo, unas en el mismo sitio, otras en otros distintos, y la constructora, debido al tiempo transcurrido, dice no querer saber nada del asunto, puesto que la casa ya tiene 5-6 años, si bien las grietas no son anchas, si son muy largas y molestas a la vista. Las ultimas que han salido han sido en el techo, en la junta de un falso techo de escayola, con la pared.

Mi pregunta, es si a pesar del tiempo transcurrido estarían cubiertas por el seguro decenal de la casa.

En la actualidad existen tres seguros que un constructor puede suscribir, de los cuales solo es obligatorio el último:

Seguro de daños materiales por un año. (no es obligatorio)
Seguro de daños materiales por tres años debido a vicios que afecten a las condiciones de habitabilidad. (no es obligatorio)
Seguro de daños materiales por diez años, por vicios en elementos estructurales. (es obligatorio)

Este último seguro también conocido como seguro decenal (debido a su duración de diez años) se encuentra en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), publicada el 6 de noviembre, y que entró en vigor el 6 de mayo de 2000.

En la misma se establece para el promotor de viviendas la obligatoriedad de suscribir "un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos estructurales, y que comprometan directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio" (art.19c LOE).

Y es importante destacar que el seguro decenal inicia realmente su cobertura a partir del acta de recepción de la obra.

En cuanto a las grietas que aparecen en su vivienda la causa o causas que las generan pueden ser múltiples. En cualquier caso lo que nos dicen es que existe un movimiento en el edificio que las soluciones constructivas existentes no pueden absorber.

Entre las posibles causas pueden estar el asentamiento del edificio debido a la construcción del mismo (aunque pasados 5 años ya no tiene muchas probabilidades), movimientos en el terreno (excavaciones, construcción de edificios anexos, paso de maquinaria pesada, presencia de arcillas expansivas unido con periodos muy secos y muy húmedos...), descalces de la estructura (por lavado de la cimentación debido a corrientes de agua,...), la unión entre una estructura flexible (de acero) con acabados rígidos (de obra), juntas de dilatación mal ejecutadas o inexistentes, etc.

Como ve las causas pueden tener orígenes muy distintos y lo mismo su gravedad. Por lo que expone en su pregunta es previsible que las causas sean derivadas de la unión entre sistemas constructivos con movimientos incompatibles y que las grietas sean más un problema estético que de estabilidad del propio edificio pero esa conclusión solo puede sacarse de manera cierta mediante una inspección in situ de las mismas por un arquitecto.

En cuanto a los pasos a dar recomendamos los siguientes:

En primer lugar conocer las causas que generan la formación de las grietas. Para ello recomendamos la inspección de las mismas por un técnico, preferiblemente arquitecto para que pueda analizar su afectación o no a elementos estructurales. Este conocimiento permitirá el plantear una solución viable y duradera a las mismas además de conocer si el constructor a de hacer frente o no a los daños detectados.
En segundo lugar emprender las reparaciones. En el caso que las causas afecten a la estabilidad del edificio o la seguridad de las personas, dichas reparaciones habrán de emprenderse sin dilación independientemente de las actuaciones legales que se emprendan contra la constructora.

Entrada en vigor de la CTE

2008-07-26T09:03:00.010+02:00

Mi consulta es la siguiente, he adquirido una vivienda nueva en una promoción que acabo de construir en julio 2007.

¿Era obligatorio que la misma estuviera dotada de paneles solares?

En las viviendas solamente es obligatorio, según el documento básico de ahorro de energía (DB-HE) del Código Técnico de la Edificación (CTE), la colocación de paneles solares térmicos no eléctricos.

La entrada en vigor de la CTE se realizó de forma escalonada, en concreto, la entrada en vigor del documento básico que regula el ahorro de energía, el DB-HE, fue el 29 de septiembre de 2006.

Esto implica que todos los proyectos redactados con posterioridad a esa fecha han de cumplir la normativa en vigor. A partir de aquí existen dos opciones:

Normalmente se concede la licencia de obra cuando se entrega el Proyecto de Ejecución, en este caso se tienen 3 meses para el inicio de las obras, luego la obra habría de haber comenzado antes del 29 de diciembre de 2006.
Pero en algunos ayuntamientos como el de la ciudad de Madrid se puede obtener la licencia con el Proyecto Básico (Documentación previa al Proyecto de Ejecución), en este caso, y según consenso por los Colegios de Arquitectos, el plazo de los tres meses comenzaría cuando el ayuntamiento tomase constancia de la aprobación del Proyecto de Ejecución. Así pues en estos casos el plazo de los 3 meses se "alarga" hasta que se complete el proyecto de ejecución dentro del período de validez de la licencia.

Y luego, una vez iniciadas las obras, no existe un plazo mínimo para acabarlas por lo que no se puede dar una fecha.

En su caso, y teniendo en cuenta que las obras de un edificio de viviendas suele durar un año, se podría deducir que el inicio de las obras de su edificio comenzó en julio de 2006 por lo que no tendría obligación de cumplir el DB-HE.

En cualquier caso, puede consultar en el ayuntamiento de la localidad donde resida la fecha de concesión de la licencia de obras y verificar así los plazos.

Como referencia, a continuación incluyo las fechas de entrada en vigor de cada uno de los documentos del Código Técnico de la Edificación (todo el contenido documental del CTE lo tiene en la dirección http://www.codigotecnico.org bajo la pestaña "documentos"):

29 de marzo de 2006
- Anejo I
- Anejo II
29 de septiembre de 2006
- Documento Básico HE. Ahorro de energía
- Documento Básico SI. Seguridad en caso de incendio
- Documento Básico SU. Seguridad de utilización
29 de marzo de 2007
- Documento Básico HS. Salubridad
- Documento Básico SE. Seguridad estructural
- Documento Básico SE-AE. Seguridad estructural – acciones en la edificación
- Documento Básico SE-C. Seguridad estructural – cimientos
- Documento Básico SE-A. Seguridad estructural – acero
- Documento Básico SE-F. Seguridad estructural – fábrica
- Documento Básico SE-M. Seguridad estrutural – estructuras de madera

Cabezada en escalera

2008-06-18T12:22:00.010+02:00

Están concluyéndome la construcción de una vivienda unifamiliar adosada. Tiene 3 plantas. La rampa de la escalera que los comunica en el giro a 180º se escalona en recto por su parte inferior de tal modo que se produce un efecto de "aparente cabezada". Quisiera saber cual es la altura mínima exigible y como medirla.

La CTE (código técnico de la edificación) en su DB-SU 2 1.1 (Documento básico de Seguridad de Utilización) establece que la altura libre de paso en zonas de circulación será, como mínimo, 2,10m en zonas de uso restringido
y 2,20m en el resto de las zonas. En edificios que no tenían obligación de cumplir el DB-SU (ver la entrada en vigor de la CTE) la altura mínima, normalmente definida como "Altura libre de piso", venía definida en la normativa local para cada uno de los usos, siendo en pasillos o escaleras de 2,20m. (En el Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad de Madrid viene definida en el Artículo 6.6.13).

Esta altura se mide verticalmente y constituye el mínimo por lo que no podrá haber ningún punto con altura inferior.

En cualquier caso no podemos perder de vista que esta altura es la altura mínima legal y por lo tanto no la recomendable ya que puede ocasionar una sensación incómoda e incluso problemas de cabezada dependiendo de la altura de los usuarios. Por ello a la hora de decidir una altura óptima para la escalera será fundamental tener en cuenta tanto la altura de los espacios a los que sirve, la altura de sus futuros usuarios y la sensación que se desea obtener en el espacio que se genera en la propia escalera.

Grietas en Fachada

2008-06-03T10:03:00.010+02:00

Les escribo para exponerles unas cuestiones relacionadas con unas grietas presentes en la fachada de ladrillo de la edificación donde habito que detecté hace un año.

El edificio de 4 plantas tiene una antigüedad de unos 22 años, la estructura es metálica (no sé si es de hormigón también), y ladrillo caravista en la fachada.

He tenido una discusión con el Presidente ya que al parecer un técnico ha revisado las grietas, pero me da la impresión de no ser Arquitecto Técnico colegiado, ya que no ha emitido informe alguno, la observación fue incompleta y no ha colocado testigos para ver la evolución de las grietas, tan sólo una marca a lápiz en un único punto, sin mirar el resto de grietas, su profundidad, la existencia de grietas en dos planos diferentes,...

Me gustaría conocer su opinión y si consideran profesional la metodología seguida.

Para la realización de un dictamen sobre el estado del edificio, especialmente en los casos donde la seguridad estructural y la estabilidad de los diferentes sistemas constructivos está comprometida, se recomienda su elaboración por un Arquitecto Superior no técnico, ya que a pesar de lo parecido del nombre, tienen diferentes conocimientos y competencias estando este primero especialmente capacitado para analizar las diferentes patologías presentes y emitir un juicio adecuado sobre las causas y las soluciones a adoptar.

También es importante destacar que es imprescindible, para el profesional que realiza un trabajo dentro del campo de la Arquitectura, estar colegiado. Así mismo, dicho trabajo habrá de estar visado por el Colegio correspondiente sin excepción. Por ello la entrega de un dictamen no visado implica la no capacitación de la persona que realizó dicho trabajo.

En cuanto a la metodología que se recomienda utilizar es la realización de una inspección visual de todo el edificio (no solo de la zona afectada) y la toma de datos de las características del terreno, historia constructiva de la zona y otros datos que puedan resultar necesarios para encontrar las causas de las patologías encontradas (en este caso las grietas a las que hace mención)

Si se encuentran grietas vivas que puedan afectar la estabilidad de algún elemento constructivo y es necesario conocer su evolución para conocer las posibles causas sí es muy importante la colocación de testigos. En caso que se puedan deducir las causas, lo que se debería hacer es el establecimiento de los medidas y/o recomendaciones a realizar para solucionar el problema sin esperar a su empeoramiento.

Como nota particular a los datos que nos das, sí es cierto que la estructura metálica genera unos movimientos incompatibles con los de la fachada de ladrillo lo que suele originar pequeñas grietas. En cualquier caso esas grietas suelen surgir desde el principio de la vida de la edificación y no pasados 19 años, lo mismo que ocurre con las grietas originadas por asentamiento que suelen surgir dentro de los 2 años posteriores a la edificación del edificio. La tardanza en la aparición de estas grietas lo que nos dice es que se ha producido una variación en los condicionantes que afectan a la estabilidad del edificio y que pueden provenir del propio edificio o de su entorno.

En cualquier caso es fundamental conocer las causas últimas de los movimientos producidos para abordar su reparación junto con los daños visibles (las grietas en este caso) y así evitar la reproducción de dichos daños en la medida de lo posible.

No se quede con la duda, ¡ Pregúntenos !

2008-05-08T21:07:00.008+02:00

El estudio de arquitectura IBEA le ofrece este espacio en donde, de forma totalmente gratuita, responderá a todas sus dudas sobre cualquier tema relacionado sobre la arquitectura.

Para formular una pregunta tan solo envíenosla al correo arquitectura@ibea.es

Debido a la gratuidad de este servicio, estas consultas no incluyen la adquisición o estudio de documentación, informes técnicos, visitas o cualquier otro trabajo complementario.

Como nota legal es importante destacar:

Las respuestas dadas vienen motivadas por la pregunta y los datos aportados por lo que dichas respuestas en ningún caso tendrán otro carácter que el meramente informativo.

En casos donde la seguridad del inmueble o las personas esté afectado recomendamos encarecidamente la realización de un informe o dictamen técnico (según el caso) con un examen in situ por técnico competente conforme a las necesidades de cada situación.

En caso que se desee publicar estas respuestas en cualquier otro medio es importante que se refleje lo anteriormente dicho para evitar confusiones que podrían dar lugar a usos indebidos e inconscientes.

No existe copyright en lo aquí expuesto aunque se agradecerá se informe del autor del escrito.

Humedades en el baño

2008-05-05T11:14:00.002+02:00

Me encargaron la remodelación de un baño en un depto. en PB y al sacar la bañera nos encontramos con un enorme pozo producto del agua de la misma, ya que el desagüe estaba roto, al sacar mas tierra y remover el contrapiso nos encontramos que todo el suelo del baño era una gran pileta de lodo , excavamos hasta 1 m y nos encontramos con las cloacas del edificio pasando por el piso de nuestro baño, y encima el caño esta roto, mi pegunta es , que tengo que hacer para confeccionar un informe técnico, que documentación pongo, (planos ,fotos?)y quien se hace cargo de mis honorarios y los costos de los arreglos?

Bueno por lo que comentas existen dos problemas, por un lado la rotura del desagüe del propio baño y por otro la rotura del saneamiento general del edificio.

En cuanto a las responsabilidades, al existir una cañería general de saneamiento rota corresponde a la comunidad de vecinos del propio edificio arreglarla y reparar los daños originados por ella.

Lo que te aconsejo es que os pongáis en contacto con la comunidad de vecinos y llaméis al seguro para que ellos se encarguen de la obra de reparación, ya que podría darse el caso que no cubra el seguro los gastos, o parte de ellos si no son ellos mismos quienes se encarguen de las obras.

Si como dices el tiempo es un factor decisivo, negociar con el seguro para realizar vosotros la obra. Posiblemente os paguen algo menos pero, a lo mejor, a la inquilina le puede interesar el sobre coste.

En cuanto al informe técnico, los seguros tienen sus propios peritos encargados de realizar un informe técnico para su empresa aseguradora por lo que no es necesario su realización a no ser, que el seguro ponga trabas y no tengáis más remedio que acudir a los tribunales, en cuyo caso os aconsejo la realización de un dictamen.

Para la realización de un dictamen, además de describir las patologías de antes y después de la obra, así como los trabajos realizados es importante, aunque no fundamental, la creación de un anexo con la documentación gráfica (fotografías, planos, ...) que describan la obra.

En cuanto a las fotografías, en caso de fotografía digital, es recomendable la utilización de fotografías raw (negativo digital) que no permiten su modificación y suelen ser aceptadas como prueba en los tribunales. (en cámaras Nikon este archivo tiene una extensión .nef)

¿con qué material construir?

2008-05-05T09:47:00.002+02:00

Quisiera saber como construir una vivienda si tengo un suelo arenoso hasta los 3 metros aproximadamente y el techo sea de teja y que no se cuente con cemento ni hierro.

Con los datos que das son muchísimos los materiales y sistemas constructivos que se podrían utilizar ya que faltan multitud de datos para dar una respuesta única a esa pregunta. Desde las características geotécnicas del terreno, al diseño y requerimientos estructurales de la construcción.

Lo más práctico es que el propio arquitecto que va a diseñar la construcción te de una solución para tus necesidades particulares. (incluidas las económicas)

A modo de ejemplo, en la cimentación se puede emplear sistemas tradicionales como la cimentación en masa (bloques de piedra, ladrillo,...), cimentación por pilotes (en madera, grava,...), mejora de terrenos (con áridos, gruesos y finos) , creación de pantallas (madera, ladrillo...), etc. o incluso irse a sistemas con materiales no convencionales o de alta tecnología.

Y en cuanto a la estructura vertical y horizontal lo mismo, desde materiales tradicionales como la piedra, ladrillo, madera, tierra (en distintas configuraciones - adobe, tierra comprimida, sacos de arena,...), balas de paja, a sistemas de alta tecnología.

Como ves los materiales y los diferentes sistemas constructivos posibles a utilizar son tan amplios como la propia historia de la arquitectura de ahí la necesidad de tomar una decisión en función del diseño y características que se desee dotar a la construcción y al propio hecho constructivo.